Как перепланировать квартиру

Содержание

Самостоятельное согласование перепланировки

В данной статье мы попробуем разобрать вопрос — в каких случаях можно провести перепланировку самостоятельно, а когда для согласования лучше обратиться к специалистам-посредникам?

Если рассмотреть ситуацию в целом, то если вы хотите выполнить незначительные изменения, например, снести перегородку между ванной и санузлом, или расширить дверной проем в перегородке, то в этом случае, при наличии некоторого свободного времени и терпения, можно узаконить перепланировку квартиры самостоятельно. Однако более сложные работы, для которых необходима разработка проектной документации и оформление технического заключения от автора дома, потребуют для согласования значительно больших усилий. В этом случае самостоятельное согласование перепланировки может как затянуться на длительный срок, так и не удаться вовсе. Кроме того, расходы на получение необходимых разрешений могут быть даже выше, чем при обращении к посредникам.

Примеры эскизов перепланировок

По большому счету, любую перепланировку возможно согласовать собственными силами. Вопрос лишь в том, сколько времени и сил готов затратить на этот процесс собственник. Исключения составляют «пограничные» перепланировки, по которым действующее законодательство четко не определяет порядок согласования, и приходится действовать в каждом случае индивидуально.

Например, к этим случаям относится демонтаж подоконных блоков или перенос кухонь. В одних округах жилищные инспекции требуют проект перепланировки от автора дома, в других — проект перепланировки от проектной организации, имеющей допуск СРО, а в некоторых данную перепланировку не разрешают вовсе.

В результате получается, что в одном округе перепланировку удастся согласовать самостоятельно, в другом согласовать не получиться, а в третьем – потребуют приличный по объему комплект проектной документации. Причем перепланировки в этих случаях будут совершенно идентичные. Опять же, и стоимость согласования перепланировки, в каждом из этих случаев будет разной.

Однако если не брать такие сложные ситуации, то процесс самостоятельного согласования перепланировки начинается с заказа в БТИ технического паспорта на квартиру. Следует отметить, что если в техпаспорте присутствуют «красные линии» (выявленная незаконная перепланировка), то к нему дополнительно необходимо заказать поэтажный план и экспликацию «до перепланировки».

Технический паспорт квартиры

По итогам консультации должна определиться одна из основных схем, по которой необходимо согласовывать перепланировку.

Какие перепланировки проще всего согласовать самостоятельно

1. Перепланировка в уведомительном порядке (раньше это называлось «по эскизу»).

2. Перепланировка по проекту без затрагивания несущих конструкций от организации с допуском СРО.

3. Перепланировка по проекту с затрагиванием несущих конструкций с техническим заключением от автора проекта дома.

4. Ранее сделанная перепланировка по техническому заключению о ее допустимости и безопасности.

5. Перепланировка по типовому проекту ГУП МНИИТЭП (очень редко).

Документы для самостоятельного согласования перепланировки

Для согласования любого из этих вариантов предусмотрен общий пакет документов, куда обязательно входят: заявление на перепланировку, согласие собственников или членов семьи нанимателя, технический паспорт БТИ, копия правоустанавливающих документов, либо копия договора найма, если жилье находится в муниципальной собственности.

Помимо этих бумаг, от вас могут потребоваться и дополнительные. Например, если вы купили или получили квартиру в новостройке, то правоустанавливающие документы вы получите не сразу, и вместо них можно будет предоставить те, что указаны в п. 2.11 Приложения 2 ППМ №508 в редакции №840.

А обладателям ипотечной квартиры понадобится согласие банка на перепланировку. Если вы планируете затрагивать часть общедомовой собственности, вам понадобится получить согласие 73% жильцов. Сбор стандартных документов является общим местом для разных видов перепланировок.

Примеры разрешений различных банков на перепланировку

ВТБ24 BSGV DeltaCredit Газпромбанк

Расхождения начинаются в той части, когда речь заходит о том, есть или нет необходимость в разработке проектной документации, и если да, то насколько сложной она будет, и потребуется ли техническое заключение о возможности проведения перепланировки.

Самостоятельное согласование простых перепланировок

Уведомительный порядок согласования перепланировки касается тех мероприятий, которые не затрагивают несущие стены и перекрытия, инженерные коммуникации и конструкцию полов. Такие работы не требуют разработки проекта. Согласно старому 73-ПП они назывались «эскизными» и рассматривались Мосжилинспекцией в виде ксерокопии плана БТИ с отмеченными изменениями. Новое 508-е ПП в редакции 840 ввело понятие уведомительного согласования для несложных перепланировок, но поскольку новый порядок пока не прижился, инспекторы продолжают рассматривать их «по старинке» — в форме эскиза. Такую перепланировку возможно согласовать самостоятельно. Однако чтобы убедиться, например, что затрагиваемые перегородки не являются несущими или разгружающими, лучше провести экспертизу будущей перепланировки – например с привлечением специалистов нашей компании.

Согласование по проекту от автора дома

Для перепланировок, которые затрагивают несущие конструкции, перекрытия, полы и коммуникации, т.е. потенциально небезопасны для дома и его жителей (полный перечень таких работ см. в п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №№508-840), необходима разработка проектной документации с техническим заключением от автора проекта дома. В этом случае лучше отказаться от согласования перепланировки самостоятельно и доверить его специалистам из посреднической организации. Чтобы воспользоваться помощью посредников, вам потребуется оформить доверенность на специалиста выбранной вами фирмы, а также предоставить копию правоустанавливающих документов, заверенную у нотариуса.

Самостоятельное согласование перепланировки по проекту от организации с допуском СРО

Существуют перепланировки, когда несущие конструкции не затрагиваются, но проект перепланировки все же необходим. К таким мероприятиям относятся, например, укладка гидроизоляции при расширении ванной и санузла, монтаж тяжелых перегородок, или изменение конструкции полов, или перенос газовой плиты и др. В этом случае проект может составить любая организация, имеющая допуск СРО (например, наша компания), а вы в дальнейшем сможете проводить согласование проекта перепланировки квартиры самостоятельно, в Москве только такой порядок проведения перепланировки будет соответствовать жилищному законодательству. При этом стоит помнить, что та же укладка гидроизоляционного покрытия относится к скрытым работам, а это значит, что на стадии проведения работ необходимо составление акта на скрытые работы.

Самостоятельное узаконивание незаконных перепланировок

Незаконная перепланировка может долгое время оставаться незаметной, но «всплывет» при проведении каких-либо сделок с недвижимостью. Захотите ли вы продать квартиру, либо приватизировать ее, — везде, где нужен поэтажный план БТИ, самовольные работы будут автоматически выявлены. Вас в итоге обяжут выплатить административный штраф, и вы получите предписание вернуть квартире прежний вид, либо узаконить перепланировку.

Самостоятельное согласование сделанной перепланировки иногда возможно, но вам потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Оформить ТЗ по факту можем, например, мы.

Для согласования незначительных самовольных изменений, таких как демонтаж встроенной мебели, перемещение сантехники или электроплиты, можно обойтись и без техзаключения. Вы просто подаете в «одно окно» жилинспекции или МФЦ свой технический паспорт в красных линиях и план с экспликацией «до» перепланировки.

Если в результате ваших работ ухудшились эксплуатационные характеристики здания, или перепланировка, угрожает безопасности проживания в вашей квартире или в квартирах ваших соседей, то согласовать такие работы «задним числом» у вас не получится, и квартире придется вернуть первоначальный вид. А если же вы выполнили незначительные изменения, и они не нарушают принятых строительных и санитарных норм, то можно выполнить согласование проекта перепланировки самостоятельно или через посредников. Для этого необходимо предоставить в Мосжилинспекцию техническое заключение о допустимости и безопасности , и после того, как будет получено разрешение, ваша перепланировка будет считаться законной.

Вместе с экспертами разбираемся, можно ли согласовать планировку квартиры во время карантина Фото: Patrick Pleul/DPA/TASS

В первую неделю карантина в России резко вырос спрос на строительные материалы. По данным 2ГИС, этот показатель вырос почти на 70% по сравнению с мартом. Россияне решили на изоляции не терять времени зря, а сделать ремонт. Одни занялись поклейкой обоев и перестановкой мебели, другие решили сделать основательный ремонт и заняться перепланировкой.

Вместе с экспертами разбираемся, можно ли согласовать планировку квартиры во время карантина.

Что было до карантина

Любое изменение в планировке квартиры требует согласования. Во-первых, нужно получить технический паспорт жилого помещения в территориальном бюро технической инвентаризации (БТИ). Во-вторых, потребуется проект перепланировки, который отразит задуманный ремонт. Его может выполнить специализированная проектная организация, имеющая свидетельство СРО, или автор проекта дома.

После чего нужно собрать пакет документов и сдать его в жилинспекцию или многофункциональный центр (МФЦ), рассказал руководитель компании Gorod Алексей Паршин.

Фото: Василий Кузьмиченок/ТАСС

Документы для согласования перепланировки

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • проект переустройства и (или) перепланировки помещения;
  • технический паспорт жилого помещения;
  • техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки.

Далее Мосжилинспекция в течение 45 дней или местные администрации в течение 30 дней рассматривают поданный пакет документов. Если все в порядке, выписывают положительное решение о согласовании перепланировки с правом начать ремонтные работы. Если документы составлены некорректно, отказывают в согласовании на перепланировку, указывая на недостатки.

После всех этих процедур можно приступать к ремонтным работам. Затем перепланировку на соответствие проверяют БТИ и выдает новый план.

Цена вопроса

Сама по себе муниципальная услуга согласования перепланировки бесплатна. В период своевременного согласования (до ремонта и переделок в квартире) взимается пошлина только за разработку технического паспорта в БТИ. Ее размер составляет в среднем 1 тыс. руб.

Фото: Егор Алеев/ТАСС

Значительную часть расходов в согласовании занимает подготовка проекта перепланировки. Ее стоимость варьируется от 15 тыс. до 40 тыс. руб. Разброс цен зависит от сложности работ. Например, затрагивает ремонт несущие конструкции или нет, есть ли сложные моменты с заменой газовой плиты на электрическую. Если человек прибегает к услугам специализированные компании, которые полностью занимаются согласованием (проект, сбор документов, подача), то сумма может увеличится до 70–150 тыс. руб.

Стоимость всех пошлин и услуг проектных организаций остается прежней, карантин не накладывает изменений.

Фото: Егор Алеев/ТАСС

Что можно сделать в карантин

Отличий согласования планировки в карантин с точки зрения закона и юриспруденции не предусмотрено. В настоящее время каких-то норм или предписаний со стороны надзорных органов или правительства нет. Единственное, согласовать планировку сейчас будет сложнее, так как многие организации закрыты для подачи и получения документов из-за карантина. БТИ и МФЦ не ведут прием граждан до 1 мая 2020 года.

Полностью согласовать проект перепланировки дистанционно не получится. Процесс завязан на встречах в БТИ и с проектировщиком. Приемка объекта специалистом БТИ проводится в квартире после фактического завершения перепланировки, сделать это удаленно не получится.

«Приостанавливать согласование перепланировки стоит в случае, если необходима техническая инвентаризация, которая проводится непосредственно специалистом БТИ в самом помещении. Однако это является нарушением ограничений, установленных в период», — отметила партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Евстропова.

Фото: Frank May/DPA/TASS

При этом во время карантина можно решать задачи онлайн. Например, удаленно записаться на подачу документов в БТИ, заказать документы на жилой объект. «Сотрудники БТИ могут предоставить необходимую информацию онлайн для того, чтобы на основании этих данных могли выполняться проектные работы по перепланировке», — отметил Алексей Паршин.

Мосжилинспекция также начала предоставлять услугу по согласованию перепланировки в электронном виде. При этом проект перепланировки, техническое заключение и другая проектная документация в обязательном порядке должны быть подписаны электронной подписью проектной организации.

Обратиться за предоставлением по согласованию перепланировки заявитель может через официальный портал мэра Москвы Для подачи заявления необходимо войти в личный кабинет на портале и выбрать услугу «Перепланировка». После чего выбрать необходимый тип заявления, заполнить его поля и прикрепить необходимые документы.

Фото: Inga Kje/imago/photothek

Соблюдайте тишину

Если перепланировка уже вышла на этап строительных работ, то лучше отложить их до окончания карантина (если действительно нет острой необходимости). «Большинство жителей сейчас находятся на самоизоляции, в том числе пожилые и люди с хроническими заболеваниями, многие работают дистанционно. Поэтому постарайтесь ограничить строительные и ремонтные работы на время пандемии коронавируса и предпринять меры по соблюдения покоя граждан и тишины», — посоветовала Ольга Евстропова из АЮР.

Откладывать согласование не стоит, если перепланировка уже сделана. Если согласование не получено, собственнику грозит штраф и предписание вернуть квартиру в прежнее состояние.

Реклама

На сегодняшний день отсутствует необходимость подавать заявление непосредственно в жилищный отдел районной администрации (жилищную инспекцию).

Как правило, в таких учреждениях выделяются только определенные часы и дни для приема граждан и уложиться в указанное время достаточно проблематично.

Поэтому удобнее будет обратиться в Многофункциональный центр.

Рекламное предложение

При этом действует принцип экстерриториальности, т. е. услуга будет оказана в любом отделении, независимо от адреса регистрации заявителя.

Услуга по согласованию перепланировки в МФЦ предоставляется бесплатно!

Обращение в МФЦ

Многофункциональные центры принимают заявителей по предварительной записи или в порядке «живой» электронной очереди.

Записаться на прием заранее можно:

  • Через сайт «Мои документы» (если в регионе обращения предусмотрена такая услуга). Предварительно нужно зарегистрироваться на портале Госуслуг.
  • По единому телефону горячей линии МФЦ или контактному номеру выбранного отделения центра.

Порядок процедуры

Перепланировка квартиры через МФЦ согласуется в следующем порядке:

  1. Гражданин представляет заявление и пакет документов.
  2. Специалист центра принимает переданную документацию и выдает расписку заявителю.
  3. Комплект документов направляется сотрудниками МФЦ в соответствующую инстанцию.
  4. Уполномоченный орган власти выносит решение по обращению гражданина и формирует разрешение на переустройство жилого помещения (уведомление об отказе).
  5. Готовый документ поступает в Многофункциональный центр, сотрудник которого в тот же день информирует заявителя о принятом решении.
  6. Гражданин в назначенное время наносит визит в учреждение и получает на руки разрешение на проведение работ (мотивированный отказ).

Что такое перепланировка

Перепланировкой называется комплекс работ по изменению конфигурации жилого помещения, по завершении которых требуется откорректировать сведения, указанные в техническом паспорте данного объекта недвижимости.

Частью перепланировочных мероприятий также признаются работы по демонтажу, изменению, переносу и прочему переоборудованию инженерных сетей, которые именуются переустройством жилого объекта.

Порядок согласования и проведения перепланировки (переустройства) квартиры утвержден ст. 25-29 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с данным нормативным актом любое из вышеуказанных действий нужно согласовывать с районной администрацией.

Получить разрешение от органов власти желательно до проведения строительных работ. Но если работы по факту уже проведены, то такое самовольное переоборудование помещения также требует согласования, причем легализовать изменения придется в судебном порядке.

Допустимые и запрещенные «переделки»

Допустимыми признаются любые перепланировочные работы, которые не нарушают утвержденные СанПиН 2.1.2.2645-10 и СП 54.13330.2016, а также соответствуют постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 и другим действующим нормативным актам.

На проведение некоторых видов ремонтных работ разрешение вовсе не требуется.

Например, можно спокойно производить:

  • косметический ремонт квартиры;
  • монтаж антресолей;
  • замену окон и дверей;
  • установку встроенной мебели;
  • замену инженерного оборудования, если его укладка производится на то же место;
  • установку кондиционеров на фасадах зданий;
  • сооружение раздвижных перегородок, витрин;
  • перенос газовой плиты внутри помещения без прокладки дополнительных сетей.

К самым распространенным видам переоборудования помещения, подлежащим согласованию, можно отнести следующие строительные работы:

  1. соединение лоджии с прилегающей комнатой;
  2. снос внутренних стен (только если они не являются несущими) как между жилыми комнатами, так и в санузле;
  3. выделение подсобных помещений или присоединение существующих кладовок к жилплощади;
  4. изменение формы или перенос дверных проемов и окон;
  5. перенос коммуникаций;
  6. возведение стен и перегородок из бетона и других материалов, создающее дополнительную нагрузку на опорные конструкции;
  7. замена газовой плиты на электрическую;
  8. оборудование дверных проемов и окон в несущих стенах при обязательном укреплении опорных конструкций поперечными балками;
  9. перенос и расширение санузла в пределах нежилой части площади.

Категорически не допускается:

  • объединение санузла с жилой комнатой;
  • снос несущих стен;
  • устройство санузла или кухни над жилыми помещениями;
  • установка теплых полов, подключенных к системе водоснабжения;
  • вынос батарей на лоджию (балкон);
  • перекрытие вентиляционных шахт;
  • демонтаж пожарных лестниц;
  • снос перегородки между жилой комнатой и кухней с газовой плитой;
  • объединение помещений, расположенных на разных этажах, без дополнительного укрепления конструкций.

Если нет четкого понимания вопроса, относится ли планируемая переделка к видам переоборудования помещения, подлежащим согласованию, и можно ли вообще проводить такие работы, стоит обратиться за консультацией в компетентные органы (районную администрацию, жилищную инспекцию и т.д.).

Если все в порядке, можно приступать к подготовке пакета документов для получения разрешения.

Документы на перепланировку квартиры в МФЦ

Если объект недвижимости принадлежит заявителю по праву собственности, потребуется собрать следующий комплект документов:

1) Заявление по установленной форме (бланк выдаст сотрудник центра).

Оно содержит следующие сведения:

Реклама

  • наименование территориального органа власти, куда будет передано заявление;
  • ФИО, паспортные данные, место жительства, номер телефона, реквизиты доверенности (если вместо гражданина выступает уполномоченное лицо) от каждого из собственников (арендаторов, нанимателей) помещения;
  • место нахождения объекта недвижимости;
  • причина обращения с указанием реквизитов договора найма (аренды) или документа, устанавливающего право собственности на помещение;
  • срок и режим проведения строительных работ;
  • в случаях, когда помещение используется по договору социального найма, заполняются: ФИО, паспортные данные и проставляются подписи совершеннолетних членов семьи нанимателя, согласных с проведением перепланировки.

Примечание: подписи жильцов ставятся в присутствии должностного лица МФЦ, принимающего документы. В ином случае представляется нотариально заверенное согласие членов семьи, наличие которого фиксируется в соответствующей графе заявления.

  • перечень документов, прилагаемых к заявлению;
  • подписи заявителей.

2) Паспорта граждан РФ (собственников, арендаторов, нанимателей), подающих заявление.

3) Правоустанавливающие документы на объект недвижимости, подлежащий перепланировке, в случае, если право не зарегистрировано в ЕГРН.

4) Проект перепланировки жилого помещения.

Если планируемое переоборудование жилого помещения не затрагивает несущие конструкции, то можно изготовить эскиз самостоятельно.

Например: при расширении проема, взяв за основу поэтажный план из техпаспорта, нужно подготовить схематичное изображение, на котором старый проем будет начерчен линией красного цвета, а проектируемый – зеленого.

В других случаях нужно заказывать проект в организации, являющейся членом СРО проектировщиков.

Примечание: рекомендуется сдавать проект в оригинале и копии, поскольку оригинал впоследствии будет возвращен заявителю, а копия останется в территориальном органе власти.

Дополнительные бумаги

Представляемые по инициативе гражданина:

  1. Правоустанавливающие документы на жилье, если право зарегистрировано в ЕГРН.
  2. Технический паспорт помещения.
  3. Заключение Комитета по охране памятников культуры, если здание, в котором находится квартира, является памятником архитектуры.

Если заявление подает представитель гражданина, понадобятся:

  1. Паспорт уполномоченного лица.
  2. Нотариальная доверенность, подтверждающая полномочия представителя.

Сроки оказания услуги

Территориальный орган власти обязан вынести решение по обращению заявителя в течение 45 дней со дня получения заявления и комплекта сопутствующей документации.

Выдача готового разрешения (отказа) производится в Многофункциональном центре в срок, не превышающий 3 рабочих дней со дня принятия такого решения.

Отслеживать статус обращения можно через сайт МФЦ по номеру расписки, выданной должностным лицом по факту приема бумаг в учреждении, или по телефону горячей линии.

В некоторых регионах МФЦ информируют заявителя о готовности документов через СМС-рассылку.

Дальнейшие действия после получения разрешения

После получения разрешения на проведение переустройства можно приступать к ремонтным работам.

Следует учесть, что разрешение на перепланировку обычно действует в течение года с момента его подписания.

Владелец помещения должен сообщить в приемочную комиссию районной администрации (жилищной инспекции) о завершении строительных работ через год после выдачи разрешения или раньше, если переделка завершилась досрочно.

Если же работы в срок не закончены, разрешение можно продлить на один месяц, при этом количество продлений неограниченно.

Комиссия, вызванная по заявке владельца помещения, проверяет результат проведенных изменений и, если нарушений не выявлено, подписывает акт о завершенной перепланировке.

Этот документ нужно предъявить в БТИ для вызова инженера, который произведет обмер квартиры и зафиксирует обновленные данные. Затем владельцу будет выдан новый технический паспорт жилого помещения.

Внесение изменений в ЕГРН

Для завершения законной процедуры перепланировки нужно внести произведенные изменения в характеристики объекта недвижимости, отраженные в ЕГРН.

Для этого следует уплатить госпошлину в размере 350 рублей, вторично обратиться в МФЦ и подать следующий комплект документов:

1) Заявление по установленной форме (бланк предоставит должностное лицо МФЦ).

Бланк крайне прост в заполнении. По большей части нужно просто проставить галочки в нужных строках, указать кадастровый номер объекта, ФИО и паспортные данные заявителя (его представителя), контактные сведения (телефон, e-mail) и способ получения готовой выписки.

2) Паспорт гражданина РФ.

3) Правоустанавливающие документы на объект недвижимости в случае, если право не зарегистрировано в ЕГРН.

4) Текущая выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Если текущей выписки (до переделки) на руках нет, ее можно также предварительно заказать через МФЦ.

Процедура крайне проста:

  • уплатить госпошлину – 750 руб.;
  • представить запрос, паспорт РФ и квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины.

Срок изготовления выписки – 3-5 дней.

5) Разрешение на проведение перепланировки.

6) Проект работ, одобренный районной администрацией.

7) Акт о завершенной перепланировке.

8) Новый технический паспорт на помещение.

9) Квитанция (платежное поручение), подтверждающая уплату госпошлины.

Дополнительно представляется доверенность на уполномоченное лицо, если пакет документов подается через представителя.

Выдача готового документа производится в течение 10 рабочих дней.

Выписка из ЕГРН, выданная заявителю, будет служить доказательством того, что все необходимые изменения внесены в базу данных. С момента получения выписки процедуру перепланировки можно считать полностью завершенной.

Перепланировка квартиры 2020- что можно, а что нельзя?

Перепланировка квартиры-что можно, а что нельзя- Разрешение жилищной инспекции на ремонт

В этой статье мы рассмотрим что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры на 2020 год. Если говорить кратко, то при перепланировке квартир можно осуществлять только те мероприятия, которые не запрещены существующими СНиПами, СаНПинами, сводами правил и постановлениями Правительства Москвы или Российской Федерации. Именно поэтому мы начнем с того, что перечислим запрещенные к производству работы, на которые невозможно осуществить согласование перепланировки.

Также рекомендуем Вам изучить страничку «Что является перепланировкой квартиры?». Посмотреть какие работы надо согласовывать по проекту, а какие по «эскизу» можно .

Если у Вас возник любой вопрос по Вашей перепланировке, то Вы всегда можете позвонить нам по телефону +7 (495) 507-74-67. Мы будем рады ответить на любой Ваш вопрос. Также Вы можете выслать на нашу почту mail@resog.ru любые планы квартиры до и после перепланировки. Мы оценим возможность согласования такой перепланировки и сможем выслать коммерческое предложение по её согласованию.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Список мероприятий, которые запрещено выполнять при ремонте квартиры и на которые невозможно получить соответствующего разрешения, перечислены в пункте 10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. Пункт 10.9 из этого списка также говорит и о том, что перепланировка не должна нарушать ещё и СНиПы, СаНПиНы, Постановления Правительства РФ и другие нормативные документы. Для начала рассмотрим все мероприятия, которые запрещены Постановлением №508:

  • любые мероприятия, ведущие к ухудшению условий проживания третьих лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям. Сюда, к примеру, можно отнести перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без лючков для инспектирования состояния труб;
  • нарушение несущей способности здания. Этот пункт говорит о том, что ни в коем случае не стоит демонтировать несущие стены или устраивать в них проёмы без получения соответствующего разрешения на ремонт;
  • врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;
  • уменьшение сечения или демонтаж вентиляционных каналов. Часто собственники квартир не планируют затрагивать сами вентиляционные каналы, но хотят уменьшить вентшахту, в которой есть много пустого места помимо самих труб. Согласовать это очень сложно. Площадь внутри вентшахты не входит в площадь квартиры и, следовательно, собственник квартиры её не покупал и она ему не принадлежит. В соответствии с пунктом 1 ст.36 ЖК РФ эта пустая площадь внутри шахты относится к общедомовому имуществу. В соответствии с пунктом 5 Приложения 3 Постановления Пр-ва Москвы №508 для присоединения этой площади необходимо организовать собрание всех собственников помещений в многоквартирном доме, на котором они примут решение о передаче этой площади в безвозмездное пользование или аренду. К тому же необходимо, чтобы положительно проголосовали не менее две третьих от всех собственников квартир в целом здании. Организация такого собрания в большинстве случаев невозможна. Внутри шахт свободная площадь присутствует из-за того, что архитектор дома прорабатывает при проектировании дома планировку квартир и берёт площади с запасом, так как не знает какие трубы и какого сечения понадобится проложить инженерам-смежникам, проектирующим вентиляцию, водоснабжение и канализацию и т. д.;
  • увеличение нагрузки на перекрытия при заливке стяжки или замене материала перегородок на более тяжелые. Данный пункт относится, в основном, к домам с деревянными перекрытиями, в которых нельзя лить стяжку в пол, а также устанавливать джакузи, ванны, перегородки из пеноблоков без проведения проверочных расчетов;
  • перенос водяного радиатора отопления на балкон или лоджию. При этом устраивать теплые электрические полы или радиаторы на балконе возможно;
  • устройство водяных полов от систем отопления или горячего водоснабжения. Опять же, устройство электрических теплых полов никто не запрещает;
  • затрагивание или частичный демонтаж несущих колонн, пилонов или диафрагм жесткости;
  • устройство штраб в несущих стенах;
  • устройство лоджий на всех этажах кроме первого;
  • перепланировка чердака или технического этажа, если они не относятся к Вашей собственности. Многие собственники квартиры на последних этажах хотят частично присоединить чердак и сделать на неё лестницу из квартиры. К сожалению, данный пункт запрещает такие перепланировки;
  • объединение газифицированной кухни с жилой комнатой;
  • устройство проёма в перегородке между газифицированной кухней и комнатой без двери;
  • любое затрагивание несущих стен, в том числе устройство проема, без согласования с организацией, проектировавшей здание;
  • объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями;
  • затрагивание наружных стен с ослаблением несущей способности здания;
  • устройство в помещении более одной антресоли;
  • устройство на антресоли ванной комнаты, санузла, душевой, туалета и кухни;

Отказ Жилинспекции в выдаче разрешения на перепланировку из-за несоответствия нормам.

Комментарий к видео:

С выходом нового постановления Правительства Москвы № 1104 от 29 декабря 2017 пункт с перечислением запрещенных работ изменился с одиннадцатого на десятый. Сам текст пункта остался таким же.

Теперь рассмотрим требования строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм, которые также не разрешают выполнять определенные типы перепланировки:

  • расширение или перенос санузлов, ванных комнат, туалетов, душевой и т.д. на территорию кухни или жилой комнаты (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Сюда не входят постирочные комнаты, так как стиральная машина никак не указывается на планах БТИ. Также этот пункт не действует, если этажом ниже под квартирой располагаются нежилые помещения или подвал;
  • расширение или перенос кухни на площадь санузла (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10), если квартира расположена не на последнем этаже;
  • устройство или перенос кухни на территорию жилой комнаты (п. 24 Постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006). Опять же, данный пункт не применим, если под квартирой находятся нежилые помещения;
  • организация кухни без естественного освещения (п. 9.12 СНиП 31-03-2003 и п. 5.1 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Свет от окна должен проникать в кухню по прямой хотя бы через светопрозрачные двери, перегородки или окна в них;
  • организация кухни-ниши площадью менее 5 кв.м.
  • объединять вентиляцию кухни и санузлов (9.7. СП 54.13330.2016);
  • устройство полов в санузлах и других мокрых помещениях без гидроизоляции (СНиП 2.03.13-88 «Полы»);
  • устройство пола в санузле без порожка или без занижения на 15-20 мм. относительно смежного помещения (п. 4.11 «Технического требования и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта (в развитие СНиП 2.03.13-88 «Полы»);
  • устройство выхода из помещения с унитазом (санузел, туалет) в кухню или комнату (п. 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10). Выход из санузла или туалета можно сделать в комнату, если есть второй санузел с выходом в коридор. Выход из душевой или ванной комнаты (помещения без унитаза) можно осуществлять в любые комнаты;
  • демонтаж порожков при выходе на балкон в панельных домах. На такую перепланировку не дают своё разрешение авторы проекта типовых серий панельных домов, а без их согласия согласно п. 3.7 Приложения 1 к 508-мому Постановлению согласовать такую перепланировку невозможно;
  • демонтаж подоконных блоков или устройство проёмов в несущих стенах в типовых домах после 2007-ого года постройки, автором которых является проектный институт МНИИТЭП, не дающий на это своего разрешения. Подробнее о проёмах в несущих стенах мы говорили .
  • расширение проёмов в наружных стенах при выходе на балкон (лоджию) в панельных и кирпичных домах, так как на это не дают своего согласия авторы проекта дома;
  • демонтаж части не несущей стены при выходе на балкон в монолитных домах, если при этом не останется на всю квартиру хотя бы один противопожарный простенок длиной 1200 мм. от края балкона до проёма или длиной 1600 мм. между двумя выходами на балкон (п. 6.20 СНиП 21-01-97);
  • демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если он удерживает балконную плиту за счет защемления;
  • объединение двух квартир с разными собственниками (п.1 ст.40 ЖК РФ). Квартиры можно объединять только в том случае, если у них один собственник;

Что можно делать при перепланировке квартиры?

Согласованный лист с новой планировкой квартиры.

Если говорить кратко, то при перепланировке можно делать всё, что не запрещено нормами. Тут важно, чтобы ремонт относился именно к перепланировке, так как некоторые ремонтные работы относятся к реконструкции и на них необходимо получать разрешение на строительство. Постараемся перечислить те работы, которые можно осуществлять при перепланировке:

  • перенос или расширение кухни на площадь нежилого помещения (коридор, кладовая и т.д.) при соблюдении остальных требований по её площади, инсоляции и т.д.
  • расширение санузла или мокрых зон на территорию нежилых помещений с обязательным устройством гидроизоляции в полу расширенной части;
  • изменение конфигурации не несущих перегородок между комнатами или комнатами и коридором, кладовой, постирочной, гардеробной и т.д.;
  • демонтаж подоконного блока в монолитных домах с установкой французского окна между балконом (лоджией) и внутренним помещением;
  • демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если балконная плита держится не за счет защемления в наружной стене, или если это защемление останется достаточным и при ликвидации подоконного участка с установкой французских окон;
  • демонтаж подоконного блока в панельных домах до 2007-ого года постройки. А также более позднего года постройки, если его автором является не МНИИТЭП, с установкой французского окна;
  • устройство проёмов в несущих стенах кирпичных и монолитных домов. Ширина и возможное место проёма определяются на основании обследования квартиры. Также в проёме обязательно делается усиление из металлоконструкций;
  • устройство проёмов в несущих стенах панельных домов до 2007-ого года постройки. Или более позднего года постройки, если его автором не является МНИИТЭП. Допустимая ширина и расположение проёма определяются также после соответствующего обследования квартиры;
  • демонтаж порожка и части наружной стены в монолитном доме, если в квартире остается хотя бы один противопожарный простенок;
  • остекление балкона и установка наружного блока кондиционера (не требуют никакого согласования);
  • изменение конструкции полов;
  • перестановка сантехнических приборов (плиты, ванной, унитаза, душа и т.д.) в пределах мокрых зон;
  • объединение кухни с электрической плитой и жилой комнаты путём демонтажа перегородки между ними;
  • перенос радиаторов отопления на другую стену. К замене радиаторов на конвекторы в полу Жилищная инспекция относится плохо- требует согласовать такую замену в управляющей компании, которая, в свою очередь, может затребовать предоставить проект марки ОВ на квартиру;
  • Установка электрической плиты вместо газовой при достаточной выделенной мощности;
  • Объединение квартир по горизонтали и вертикали, если обеими квартирами владеет один собственник;
  • Устройство антресоли площадью не более 40% помещения;
  • Устройство лоджии на первом этаже. Однако для такой перепланировки также обязательна организация общедомового собрания, о котором мы уже писали выше;

Безусловно, рассмотреть абсолютно все типы перепланировок в рамках одной статьи невозможно, так как существуют ещё пограничные мероприятия по перепланировке, успешность согласования которых сильно зависит от позиции по данному вопросу проверяющего чиновника.

Комментарий к видео:
Изменился пункт: При перепланировке квартиры не должны нарушаться требования строительных, санитарно-гигиенических, пожарных и правовых норм согласно пункту 10.9, а не пункту 11.9, как было раньше. Сам текст пункта не поменялся. (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017).
Жилищная инспекция перестала согласовывать перепланировки, в которых кухня расширяется на территорию санузла (если это не последний этаж) даже при предоставлении нотариально заверенного письма о добровольном ухудшении жилищных условий.

Жилищная инспекция перестала пропускать площадь кухни-ниши менее 5 кв.м. (раньше они допускали её площадь до 2 кв.м.).

Вместо противопожарного простенка в наружной стене длиной 1200мм. теперь можно установить жаростойкое стекло той же длины.

Надеемся, мы смогли ответить на Ваш вопрос о том, что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры.

Изменение жилищных условий – одно из желаний, которое может возникнуть у владельца квартиры в многоквартирном доме. Но сделать перепланировку в квартире по закону бывает непросто из-за незнания существующих нормативных актов и правил. Тем не менее, почти все изменения в плане жилья должны быть отмечены в документации, а предварительно их нужно согласовать с государственными органами.

Незаконная перепланировка квартиры может привести к административным правонарушениям, а также к другим видам ответственности. Но далеко не каждый ремонт требует такого согласования. Чтобы сделать все правильно, нужно ознакомиться с требуемыми документами, а также узнать пошаговый план законных действий.

Определить то, что в помещении готовится перепланировка, можно по такому параметру, как изменение жилой площади – расширение, увеличение или разделение. Среди примеров перепланировки:

  • объединение лоджии с комнатой;
  • расширение кухни за счет уменьшения или объединения с жилой комнатой;
  • перенос или разбор перегородки;
  • добавление дополнительных дверных проемов;
  • устройство новых санузлов;
  • ликвидация кладовок и других темных помещений через объединение с кухней или жилой зоной;
  • переоборудование тамбуров.

Однако относить к перепланировке установке декоративных перегородок, в том числе ширм, нельзя. Такие процедуры не требуют согласования.

Насколько важно согласование

Чтобы правильно сделать перепланировку, нужно пройти немало инстанций и получить такие разрешения, как одобрение БТИ. Однако, если все делать пошагово, то законная перепланировка не будет проблемой для владельца квартиры.

Для составления проекта потребуется консультация специалистов. Чтобы процесс прошел без проблем и достаточно быстро, нужно на этапе подготовки собрать все документы. От того, правильно ли будут подготовлены все документы, зависит скорость получения одобрения.

Жилищный кодекс требует, чтобы все перепланировки квартир, которые хотят сделать владельцы, подвергались узакониванию. Если нарушить требования кодекса, сделать неправильную перепланировку, то придется устранять выполненный ремонт, а также платить штраф.

Какие изменения не требуют согласования

Без разрешения можно выполнять следующие работы в квартире:

  • замена окон – можно ставить любые выбранные варианты, однако внешний цвет и рисунок не должен выделяться из общей картины дома;
  • косметический ремонт – обновление покрытий, отделки помещений и интерьера без изменения планировки;
  • установка кондиционеров – обустройство может быть проведено с установкой блоков на фасаде многоквартирного дома;
  • замена инженерного оборудования – новые трубы отопления, канализации, газоснабжения, вентиляции, электропроводка и другие аналогичные системы, а также их элементы. Однако они должны соответствовать имеющимся техническим возможностям квартиры;
  • устройство встроенной мебели, не создающей нового помещения (шкафы, антресоли, но не кладовые помещения).

Делая перепланировку квартиры, можно не добавлять в проект любой из описанных выше элементов, если они тоже планируются.

Какую перепланировку в квартире нельзя узаконить

Согласно Жилищному кодексу, законно выполнить перепланировку не получится в следующих случаях:

  • изменение приведет к перекрытию или устранению естественных каналов вентиляции;
  • монтаж приведет к ухудшению условий жизни других жителей дома, а также ограничит обычный доступ к коммуникациям;
  • ремонт повлияет на прочность здания и несущих конструкций или полностью разрушит их;
  • перепланировка подразумевает полный снос одной из несущих конструкций;
  • требуется установка теплых полов – они оплачиваются за счет общедомовой сети;
  • перепланировка затронет внешний вид здания: изменение балкона, оконных проемов, в том числе их полное удаление;
  • проект требует присоединения части чердака, подвала, лестничной клетки или другого общего имущества;
  • в проекте санитарный узел располагается над кухней или жилым помещением соседей;
  • в результате перепланировки образуется помещение, площадь которого будет меньше 9 кв. м.;
  • система отопления будет перенесена на застекленную лоджию с утепленными стенами;
  • в проекте требуется изменение положения систем отопления, канализации, водоснабжения или газа.

Владелец должен помнить, что такие системы, как вентиляция, не могут быть затронуты при составлении любого проекта перепланировки, так как она связана с каждой квартирой в доме и может ухудшить жилищные условия всех владельцев жилья в подъезде.

Крайне осторожно следует планировать работу с системами газового и водного снабжения, так как их перенос или сдвиг может привести к нарушению закона.

Какие работы нужно согласовывать

Обязательны к согласованию в государственных структурах следующие шаги перепланировки квартиры:

  • Простая перепланировка. В нее входят такие процедуры, как: ликвидация дверей в несущих стенах, обустройство новых проемов в межкомнатных перегородках, снос или перенос стенных перегородок.
  • Сложная перепланировка. Включает гораздо больше процедур, среди которых: перенос дверей, создание новых проемов в несущих стенах, изменение площади помещений, частичный снос несущих стен, создание лоджий или других дополнительных помещений. Также к этому типу работ относят: замена газовых плит на электрические, изменение положения электрических сетей, объединение ванной и туалета, добавление или перенос санузла, кухни, объединение нескольких квартир.

Однако ни одно из этих действий не считается запрещенным. Нужно лишь сделать так, чтобы переплонировка была по закону.

Что требуется для согласования перепланировки

Проводить перепланировку квартиры необходимо с таким документом, как эскиз плана. На него наносят планируемые изменения сложной или простой перепланировки. Однако сложный тип всегда требует разработки полноценного архитектурного проекта.

Важно! Заказать такой проект можно только в лицензированной строительно-архитектурной организации.

Выдачей разрешений на перепланировку занимается жилищная инспекция, перед посещением которой потребуется подготовка технического паспорта из БТИ.

Требования к проекту

Проект перепланировки должен соответствовать определенным требованиям:

  • содержать минимум информации для уменьшения времени, затрачиваемого на согласование инспектором (слишком большое количество деталей может привести к негативной реакции инспектора);
  • должен содержать все требуемые чертежи изменений и страницы без пропуска;
  • соответствовать официальному оформлению, предложенному в законодательстве.

При наличии нарушений в оформлении, которое предложено законом, проект сразу же будет отвергнт.

Важно! Проект перепланировки – это пакет документов. Чем больше требуется работ, тем больше в нем составляющих.

В проект должны быть включены все разрешения от служб, которые затрагиваются: пожарная, СЭС, газовая. Вот перечень обязательных элементов проекта:

  • Лист-описание исходных данных помещения. Это же – титульный лист проекта. На нем написана структура эскиза, а также описаны документы, требуемые по ГОСТу 21.101-97. Все дополнительные документы – приложение к эскизу и проекту.
  • Пояснительная записка. Содержит описание цели перепланировки и всех предполагаемых работ.
  • Технический план жилья. Получают в БТИ до проведения монтажных работ.
  • План перепланировки. Должен отображать состояние квартиры, каким оно будет после выполненных работ. Также в документ вносят описание всех строительных материалов, перегородок.

Самомтосятельно составить план перепланировки невозможно, так как нужно знать определенные техинческие детали.

Какие документы нужно предоставить

Кроме подготовленного проекта перепланировки требуются и другие бумаги. Вот, что нужно, чтобы сделать в квартире перепланировку:

  • паспорт владельца квартиры, который подает заявку;
  • технический паспорт, полученный в БТИ;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • согласие других собственников жилья на проведение перепланировки;
  • письменное согласие банка, если квартира находится в ипотеке.

Может потребоваться поэтажный план многоквартирного дома, а также выписка из домовой книге о тех, кто уже прописан в жилище. Согласия совладельцев потребуют нотариального заверения.

Куда и когда обратиться

Для получения разрешения требуется обращение в орган местного самоуправления. Там функционирует комиссия, которая занимается выдачей таких документов.

Также нужно посетить БТИ для получения плана дома и квартиры в частности, а также технического паспорта. Далее нужно обратиться в СЭС, пожарный надзор, представители компании должны исключить или разрешить проведение работ.

Следующая инстанция – архитектурно-планировочный отдел и жилищная инспекция. Если был получен отказ, можно переработать проект. Обращаться в эти службы следует только после составления эскиза и проекта в лицензированной компании.

Разрешение и отказ

Время на принятие решения комиссией зависит от правильности подготовленных документов. На все это придется потратить определенную сумму:

  • услуги бюро по составлению проекта зависят от площади квартиры и могут достигать 100 000 рублей;
  • изготовление технического паспорта также требует финансов, как и уплата госпошлины за документ;
  • потребуются расходы, связанные с судебным процессом при оформлении сделанной ранее перепланировки;
  • также нужно оплатить составление нового проекта.

Наиболее распространенная причина отказа в перепланировке – это неполный пакет документов. Исправить ошибку просто, если сделать новый пакет и переписать заявление.

Отказать могут и в других случаях:

  • проект нарушает нормы и стандарты, установленные законом;
  • проект составлен неправильно;
  • строительные работы могут нанести вред состоянию здания.

Других объективных причин для отказа не существует. При грамотной подаче заявки владелец в большинстве случаев получает разрешение.

Что будет, если не согласовать перепланировку

Одно из самых серьезных последствий при несогласовании перепланировки – это штрафы. Владелец квартиры несет ответственность и подвергается наказанию, согласно 7.21 статье КоАП РФ. Однако сумма штрафа незначительная – от 2 до 2,5 тысяч рублей. Но комиссия может потребовать устранить проведенные изменения, а это уже обойдется дороже, ведь потребуется новый ремонт.

Также статья ЖК РФ 29.3 подразумевает возвращение квартиры в прежнее состояние при обнаружении нарушения норм. Узаконивание незаконной перепланировки возможно только в судебном порядке.

Однако на практике нередко встречаются случаи, когда владелец квартиры делает перепланировку без согласования. Но это не значит, что он не будет привлечен к административной ответственности. Если же квартира с незаконной планировкой оказалась у владельца в результате наследования или других процедур, то он может подать заявление в суд.

При отсутствии грубых нарушений строительных стандартов и нормативов решение будет в пользу заявителя. Других способов узаконивания уже проведенной процедуры нет.

Пошаговый план узаконивания после перепланировки

Итак, резюмируя особенности законной перепланировки, можно составить следующий краткий план действий владельца жилья:

  1. Получение технического паспорта на квартиру. Для этого владелец пишет заявление и обращается в БТИ. Чтобы получить документ на квартиру, потребуется личный паспорт, а также подтверждение права собственности (свидетельство о дарении, наследовании, покупки).
  2. Посещение других государственных структур после получения паспорта БТИ. Нужно сходить в Росреестр и получить код, посетить СЭС, пожарную инспекцию, ЖЭК или ТСЖ, архитектурную организацию. Если квартира находится в здании, входящем в реестр исторических или художественных ценностей, потребуется обращение в управление государственной охраны объектов культурного наследия.
  3. Затем идут в районную администрацию. Если пакет документов и проект подготовлены верно, законы не нарушены, то комиссия выдает разрешение на перепланировку.
  4. Повторное обращение в БТИ после работ. Когда перепланировка будет закончена, необходимо обратиться к инспектору БТИ, который подтвердит и внесет изменения в технический паспорт квартиры. И через 7 дней он выдаст готовый проект.
  5. Посещение БТИ и районной администрации. Далее необходимо посетить администрацию района, получить документ о состоявшейся перепланировке (распоряжение). Затем владелец квартиры идет в БТИ, получает технический паспорт в 3 экземплярах и электронную версию. Затем необходимо оплатить кадастровую плату и через 3,5 недели получить новый кадастровый паспорт.

Завершает процедуру посещение УФРС, или Управления Федеральной Регистрационной Службы. Специалист зарегистрирует измененное жилье и выдаст на него свидетельство.

Перепланировка квартиры по закону – единственный способ избежать возможных штрафов и проблем, связанных с устранением незаконного ремонта и строительных работ. Если нарушить требование законодательства, можно не только потерять лишнее время, которое могло уйти на прохождение процедур согласования, но и лишиться гораздо большей суммы, чем уплата государственных пошлин и оплата услуг лицензированного бюро, составляющего проект перепланировки.

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх