Переделать коммуналку в студию

С видом на Неву

В историческом центре Петербурга можно выделить несколько этапов массовых перепланировок. Первая — послевоенная, когда делились многокомнатные коммуналки. По дореволюционной традиции, в доходных домах, а к таковым относится большая часть старого жилого фонда, положено было иметь две лестницы — парадную и черную. Суть советских планировок в том, что в коридоре ставилась стена, и из одной шестикомнатной квартиры получались две «трешки», каждая — с отдельным входом. Обычно такие мероприятия проходили во время капремонта дома или при восстановлении здания. Именно благодаря подобным перепланировкам в историческом центре Петербурга появилось достаточно трехкомнатных квартир, но стоит отметить, что переустройство затронуло далеко не все дома в городе.

Вторая волна перепланировок была самовольной — граждане массово устраивали в комнатах вторые этажи или хотя бы антресоли, благо четырехметровые потолки в старом фонде это позволяют.

В БТИ к таким перепланировкам относились спокойно, тем более что никаких коммуникаций они не затрагивали, и надстройки даже не вносились в техпаспорт, ведь было непонятно, что это — еще один этаж или предмет мебели.

Сейчас на рынке появились со-временные системы гидроизоляции, душевые кабинки, пластиковые трубы, и жильцы стали массово оборудовать в своих комнатах полноценные санузлы и кухни.

Геннадий Багрянцев, член ассоциации риелторов Санкт-Петербурга (генеральный директор агентства недвижимости «Акрополь СПб») говорит, что чаще всего перепланировка происходит в комнатах, расположенных рядом с кухней или санузлом, оттуда проще тянуть трубы. Иногда покупатели целенаправленно ищут именно такие комнаты, да и продавцы, зная о потенциале своей недвижимости, стараются набить цену.

Переоборудование происходит стихийно. Владелец либо тянет трубы сам, либо вызывает специализированную фирму. Иногда хозяева комнат спрашивают согласия соседей, но оно в данном случае не имеет никакой юридической силы, ведь вся перепланировка изначально незаконна. В самовольных студиях люди живут годами, более того, такие квартиры часто выставляются на продажу. Причем, цены «кусаются». Если квартиры в Центральном районе Петербурга продаются из расчета 110-120 тысяч рублей за квадратный метр, в комнатах метр стоит 67-95 тысяч, то «квадрат» в студии обойдется потенциальному покупателю в 130-160 тысяч рублей!

Геннадий Багрянцев считает, что массовое появление на рынке студий — это попытка собственников комнат увеличить цену своего актива. По словам эксперта, еще несколько лет назад комнаты в Петербурге легко находили своих покупателей — ими становились люди, которым нужна крыша над головой, но не хватает денег на квартиру.

Сейчас у них появилась альтернатива в виде настоящих студий в новостройках, когда за два миллиона можно купить отдельное жилье. А если вложиться в дом на этапе строительства, то двадцатиметровая студия и вовсе обойдется в полтора миллиона. Поэтому в по-следнее время интерес к комнатам упал, и цена на них снизилась. Но если продавцов понять можно, то покупателям эксперт советует относиться к студиям с большой осторожностью. Дело в том, что в СанПиНах существует жесткое правило: сети водоснабжения и водоотведения не могут находиться над жилым помещением.

Комната в коммуналке считается полностью жилой, а кухня или ванная этим статусом не обладают. Поэтому, если владелец комнаты устраивает в своем помещении уголок с ванной и санузлом, то он тем самым нарушает права соседа снизу. Поэтому узаконить такую перепланировку нельзя. Более того, сосед снизу в любой момент может обратиться в районную администрацию с жалобой на соседа сверху. И тот вынужден будет демонтировать душевую и санузел. Точно так же пожаловаться на владельца студии могут и соседи по коммуналке. И тогда незаконные конструкции тоже придется демонтировать.

Причем, так как перепланировка изначально незаконная, то ни в каких документах не отражается, кто ее проводил. Поэтому покупатель, по сути, получает жилье с обременением, и в любой момент из хозяина студии за 3,5 миллиона он может превратиться во владельца комнаты, которая на рынке недвижимости будет оценена в два раза дешевле. Также покупателю стоит понимать, что ликвидация всех незаконных коммуникаций ему обойдется минимум в 100 тысяч рублей. При всем при этом студии продаются. Их выводят на сделку по старым кадастровым паспортам, сделанным еще до перепланировки. Если продавец вознамерился «апгрейдить» комнату специально для продажи, кадастровый паспорт, полученный за год до сделки, не вызовет подозрений даже в Росреестре. Но в то же время хорошим тоном у продавцов недвижимости сейчас является получение перед сделкой нового кадастрового паспорта, что для объекта «с нюансами» невозможно.

Также периодически обсуждается возможность, что со временем обновление кадастровых паспортов перед сделкой станет обязательным. И тогда нынешние покупатели студий, которые планируют со временем поднакопить денег на полноценную квартиру, рискуют тем, что свой объект они продать никогда не смогут.

Здесь, правда, тоже есть свои нюансы. Например, теоретическая возможность узаконить перепланировку существует для студий, расположенных на первых этажах, ведь в данном случае ничьи права не нарушаются. Через суд можно попытаться узаконить перепланировку и на верхних этажах, при условии, что снизу располагаются нежилые помещения, например офисы. Но каждый такой процесс очень кропотлив, и положительное решение не гарантировано.

В жилищном комитете Петербурга относительно самовольных студий позиция однозначна — все незаконные конструкции должны быть ликвидированы. В то же время стоит отметить, что профильный комитет Смольного и районные администрации рейды по коммуналкам не устраивают и самовольные студии не выявляют. Более того, даже во время капитального ремонта в старом фонде, в квартиры-студии заходят представители управляющих компаний, когда, например, нужно поменять батареи, проводят все работы и вопросов лишних не задают.

По словам первого заместителя председателя жилищного комитета Марины Орловой, в Смольном жителей коммуналок, особенно больших, где на 14 комнат приходится одна душевая, конечно, понимают. Более того, город готов рассматривать инициативы жильцов по перепланировке, но при этом перестройка должна проходить не внутри комнат, а в общеквартирном пространстве, том, которое к жилому не относится. Перед тем, как вызвать мастеров, жильцам следует согласовать проект в межведомственной комиссии при районной администрации, потому что даже если они поставят дополнительные раковины и душевые кабинки по правилам, но без разрешения, это все равно будет считаться нарушением.

Также Марина Орлова отметила, что программы по кардинальной модернизации коммуналок, их разделению, в городе нет и в ближайшее время не намечается.

Таким образом, амнистии владельцам студий ждать не стоит, а Петербург, как был, так и останется коммунальной столицей страны.

Дешевые студии в центре Петербурга. Что? Да!

Наш замечательный город славится большим количеством коммунальных квартир в центре, и они часто бывают недооценены. Люди, которые в них живут, хотят их покинуть как можно быстрее, потому что состояние жилья, действительно, ужасное. Если раньше я думал, что плохо живется в Индии, то, побывав в некоторых коммунальных квартирах, понимаю, что Петербург совершенно спокойно может составить Индии серьезную конкуренцию. Провалившийся пол, покосившиеся стены, кошмарные санузлы… Из таких квартир хочется бежать.

Наша компания выкупает эти коммуналки, проводит тотальный ремонт и превращает их в студии со своими санузлами и кухнями. Студии могут продаваться под жилье или, если покупатель не собирается там жить, а планирует сдавать, как доходная недвижимость. Во втором случае студии работают как апарт-отель, сдаются в посуточную аренду нашей управляющей компанией, а владельцы получают стабильный доход.

Дворцовые интерьеры в коммуналках Петербурга

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

Деньги

В Питере действует несколько программ, которые содействуют расселению коммуналок, за счет чего стоимость выкупа для нас по питерским меркам относительно невысока.

Некоторым жильцам коммуналок, которые подходят по целевой программе «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» и стоят в очереди, город может субсидировать до 50% стоимости их новой квартиры.

Есть более быстрая программа, когда люди получают не квартиру, а просто денежную выплату. Жильцы коммуналок в центре могут получить от города 500-800 тысяч на расселение, если они нашли инвесторов, которые готовы выкупить их квартиру (то есть нас).

Кроме того, бывают ситуации, когда квартира не подходит под субсидии, но у нее и без того привлекательная цена. Например, нас интересуют только первые и вторые этажи, потому что только в этом случае можно согласовать новые «мокрые точки» для санузлов в каждой из студий. Те, кто живут на первом-втором этаже, с трудом верят, что кому-то их квартира в принципе может понадобиться, а для нас это, наоборот, самый привлекательный товар.

Так, одна из квартир, которую мы купили, до этого продавалась три года. Собственники ведут себя очень по-разному, но здесь народ просто смеялся в лицо, говорили: «Зачем вы пришли? Вы же все равно никогда не купите. Кому это надо? К нам приходят покупатели уже три года, заходят, носом воротят и уходят».

Сложность выкупа коммуналок и причина, почему ими далеко не все занимаются, в том, что, как правило, в одной квартире много хозяев, и это очень хлопотно. Провести такую сделку, подобрать кому-то встречки (встречные сделки, альтернативы, когда человек продает одно жилье, чтобы сразу купить другое. – Прим. ред.), разобраться с субсидиями, если они есть, помочь каждому из собственников – нюансов очень много. Кто-то очень давно владеет этой недвижимостью, кто-то недавно, кто-то получил по наследству, и все это надо проанализировать, разобрать. Наши агенты делают это постоянно без каких-либо юридических накладок.

Естественно, мы выбираем хорошее расположение, чтобы объекты были привлекательны для аренды туристами. Для инвестиционной недвижимости это обязательно центр, обязательно рядом со станцией метро или с какой-то знаковой достопримечательностью.

База Domofond.ru

Две первые квартиры

Лично я в этом бизнесе уже почти три года. Я начал со своей первой квартиры, которую купил ради эксперимента. Я давно хотел заниматься недвижимостью, но не понимал, с чего начать. Дело в том, что, если купить любую квартиру, например, в ипотеку, и сдавать ее (как угодно – посуточно или на долгий срок), ипотечный платеж покрываться не будет. В среднем в Петербурге доходность недвижимости – это где-то 6% годовых, может быть 7%, если повезет. А если сдавать краткосрочно, может быть до 10% в сезон, но ведь есть и не сезон. Меня все это настораживало, но я продолжил изучать бизнес-материалы и идеи. В итоге решил попробовать выкупить большую квартиру в ипотеку, сделал внутри несколько апартаментов, с этого и начались эксперименты в новом бизнес-формате. Еще через год я купил вторую квартиру, посмотрел на результат и доходность… Они оказались такими, что я решил «упаковать» бизнес-проект и вывести на рынок.

Интересно, что второй свой объект я покупал не в самом центре, а на Петроградке, и поэтому с очень большим опасением. А по факту Петроградский район временами показывает даже лучшие результаты. Помимо высокой доступности, там существенно ниже конкуренция в краткосрочной аренде. Если центр – это тысяча объектов, то Петроградка – сотни.

База Domofond.ru

Перестройка

После того как квартира выкуплена, все собственники выехали, и сделка завершена, мы начинаем ремонт. Мы сносим все, кроме капитальных стен, которые, как правило, находятся только по периметру.

Мы не переводим эти квартиры в нежилой фонд и в этом видим только плюсы. Покупая такой объект, человек может в нем спокойно прописаться и сдавать, или жить, – словом, может делать все, что угодно. Это обычная жилая недвижимость.

У нас есть чек-лист для подбора объектов, который содержит порядка 30 пунктов. Не каждая коммуналка соответствует всем требованиям. Мы смотрим на местоположение, высоту потолков, что находится под квартирой, состояние коммуникаций. Поскольку мы проводим коммуникации к каждому номеру, то проверяем давление воды, наличие электричества в доме, которое позволит запитать все номера, был ли в доме капремонт, не является ли здание аварийным. Если мы понимаем, что не сможем сделать из квартиры качественный объект, который можно будет продавать и который прослужит многие годы, то мы просто его не берем.

Как доказать, что жилье аварийное, и переехать в новый дом

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

После сноса внутренних перегородок мы делаем проект, чертеж, затем проводим коммуникации, возводим стены, ставим бойлеры, счетчики в каждые апартаменты, отделываем и меблируем их.

Количество апартаментов зависит от площади первоначального объекта недвижимости (есть квартиры по 300-400 кв. метров) и от того, для чего они предназначаются: под сдачу или для проживания. Одну коммуналку мы делили на 18 апартаментов, это был максимум, а минимальное число – на пять. Основной критерий – это количество окон и комфортный метраж.

Если мы говорим про апартаменты под сдачу, то чем они меньше, тем прибыльнее. Конечно, все в пределах разумного, обычно площадь номеров – от 12 до 18 кв. метров.

Если мы говорим об объектах для постоянного проживания, то площадь будет от 16-17 до 30 кв. метров. Причем 30 – это даже избыточно, потому что если мы 30 метров продаем по 130 тысяч, то эта цена конкурирует с обычной квартирой студией. Правда, в центре маленьких квартир практически нет.

Отличие наших апартаментов от традиционных квартир в том, что у них общая входная группа, они находятся на территории одной квартиры, внутри которой идет общий коридор. Мы обозначаем прямоугольник, делаем общий коридор, и из него входы в каждую квартиру. Все остальное: кухни, ванные, – находится внутри апартаментов. Мы оборудуем их своими счетчиками электричества, воды, чтобы каждый из них был независим.

База Domofond.ru

Апарт-отель

Если объект должен стать апарт-отелем, то мы продаем его инвесторам либо по одной студии, либо целиком, и можем забрать его себе в управление. У нас своя управляющая компания «Гости любят». Инвесторам интересно купить недвижимость и передать ее управляющей компании, потому что люди редко рассматривают это как покупку недвижимости, скорее как некий финансовый поток, за которым стоит недвижимость. Это не вложение в банк под 7%, это не вложение в обычную квартиру, когда нужно самим заниматься ее менеджментом. Это просто покупка недвижимости, которая через два месяца начинает приносить полностью пассивный доход, клиент при этом не делает вообще ничего.

У нас две доходные программы. Перед тем, как сформировать продукт, мы проехали по большим апарт-отелям и проанализировали их предложения, а также взяли в штат звездного отельера Михаила Южакова. Учитывая специфику рынка, мы разработали предложения, где инвестор может выбрать один из двух вариантов.

Первый – получение гарантированного дохода, на текущий момент 13% годовых от стоимости приобретения объекта. Например, покупается студия за 2 млн и через два месяца, когда закончена стройка, наш клиент начинает получать с этих 2 млн 13% годовых, не думая о том, как сдаются эти апартаменты, сезон сейчас или затишье.

И второй вариант – когда инвестор вместе с нами рискует в не сезон и зарабатывает в сезон. Объект приносит определенную выручку, из этих 100% мы выплачиваем коммунальные платежи, оплачиваем бронирующие площадки, такие как Booking, Airbnb и прочие (это порядка 20%), остальное делится в соотношении 30% – управляющей компании, 70% – инвестору.

Это не самый простой бизнес. Но мы чувствуем, что нашли свою нишу, так как продажи за последний год значительно выросли.

Продажа под жилье

Если объект планируется продавать для постоянного проживания, то мы берем локации чуть менее выигрышные с точки зрения туристических маршрутов и удаленности от метро. Но все-таки работаем в центре. Находим коммунальную квартиру чуть подальше от «центрального центра», и делаем всё то же самое, только не забираем себе в управление. Люди покупают студии и просто живут в них.

В жилье работать сложнее. В ситуации с апартаментами мы видим инвестора при подписании первого договора и в момент сдачи объекта. Дальше инвестор получает свой доход, и все довольны. Инвесторы не задают вопросов: «А почему здесь такие обои? А давайте мы сделаем здесь на полтона посветлее, повесим другую люстру?» Они относятся к этому как к проекту, приносящему прибыль. С жильем же человек хочет сделать что-то для себя, ему хочется «поманеврировать», изменить какие-то нюансы.

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Документы

В случае с апарт-отелями мы заключаем с клиентами несколько договоров. Первый – агентский договор, когда клиент определился с намерениями купить недвижимость. Далее зависит от стадии готовности квартиры. Если она готова, то заключается договор купли-продажи недвижимости. Если квартира еще не готова, подписывается договор подряда на строительные работы, согласно которому мы выполняем ремонт и обустройство студии. И последний договор – с управляющей компанией. Оплата может проходить как сразу, так и частями, по мере выполнения работ.

В договоре строительных работ прописаны не только услуги по ремонту и строительные материалы, но и обустройство, потому что в цену входит все под ключ, включая посуду, постельное белье, полотенца.

С жильем все проще. Человек просто подписывает договор купли-продажи вторичного жилья, а именно доли в квартире. Покупатель становится владельцем жилья на правах долевой собственности.

Одно из немногих возражений клиентов, с которыми нам приходится работать, состоит в том, что долевая собственность – это сложно. Тут стоит понимать, что все коммуналки – это долевая собственность, доли и продаются, и покупаются, в Питере с этим проблем никогда не было. К тому же мы собираем все необходимые документы, включая отказ от приоритетного права приобретения прямо на сделке купли-продажи. Если один из собственников решит продать свою часть объекта, он может никого не оповещать и никого не спрашивать. Более того, чтобы максимально успокоить человека, мы можем прописать в договоре, что при необходимости обязуемся продать квартиру в течение месяца, без требований оплаты своих услуг.

Некоторые клиенты приходят со своими юристами и агентами – это право покупателя, которое мы полностью поддерживаем, тем более что схема нетиповая. Они смотрят документы, это один из основных ритуалов: форму-7, форму-9, ЕГРН. В принципе, это все можно запросить и без нашего ведома, но, если что-то осталось не освещено, то мы предоставляем эти документы. Конечно же, покупатели уделяют большое внимание подготовке договоров: агентского договора, купли-продажи недвижимости (при покупке доли этот документ должен быть нотариально заверен), договоров подряда на строительно-монтажные работы и кадастровые работы.

Соседи

Отношения с соседями по дому складываются по-разному. Там, где мы строим жилье, вопросов вообще нет. Была коммуналка, а стала «коммуналка XXI века», только сделали ремонт и вывезли маргиналов.

Конечно, наша питерская интеллигенция – я с этим столкнулся еще на первых своих квартирах – люди совершенно непредсказуемые. В моей первой квартире в подъезде жила бывшая оперная певица и какой-то госслужащий. Конечно, у них сразу возникло в голове: квартира-хостел, непонятные гости, «уничтожение» подъезда, моральный облик и прочее, прочее. Они написали заявления куда только можно, постарались. При том, что у нас очень приличный контингент, так как апартаменты стоят от 2 тысяч до 5-6 и даже до 10 тысяч рублей в сутки в сезон, везде прописаны правила, есть штрафы за их нарушение.

Но после личной беседы ситуацию мы уладили, и отношения с соседями нормализовались.

Так что наиболее привлекательны для нас редкие квартиры с отдельным входом с улицы. Такое бывает. Следующее по привлекательности – дома с одной квартирой на этаже. Третье – когда в доме уже есть что-то похожее или когда квартиры на этой лестничной площадке сдаются в аренду на долгий срок. При выборе коммуналки под перестройку мы делаем это основным критерием.

Иногда мы общаемся с соседями, проясняем ситуацию, делаем ремонт в подъезде, меняем двери, ставим домофон. Люди на это, как правило, охотно идут, и серьезных прецедентов с соседями больше не возникало.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как открыть мини-отель?

Объемы бизнеса

На данный момент в нашем управлении порядка 105 апартаментов (данные на конец июня. – Прим. ред.), а через месяц будет где-то порядка 130, сейчас они на стадии стройки. Некоторые объекты у нас покупают люди со своими управляющими компаниями. И около 10 студий мы продали как жилье.

Наш фокус внимания – инвестиционные объекты, но практика показывает, что есть спрос на жилье такого формата. Плюсы очевидны. Это уникальное предложение по ценам и расположению. Покупатели, как правило, родители, которые берут жилье для детей, приехавших сюда учиться. Другие покупают студию для родителей, которые всю жизнь прожили в центре и не хотят уезжать, но хотят жить чуть комфортнее, и дети могут себе это позволить. Контингент разный, но, в основном, молодежь.

Подходящих нам квартир в Петербурге достаточно много, главный вопрос – поиск этих квартир. В какие-то моменты у нас спрос превышает предложение.

Продвижение

Основной канал продажи студий для нас – Avito и Domofond. Мы инвестируем в рекламу хорошие деньги, но, тем не менее, они окупаются, и на текущий момент наибольший поток клиентов приходит именно с Avito.

Было много разных экспериментов. Мы размещали объявления и в категориях «Готовый бизнес», и в «Коммерческой недвижимости», и в «Жилой недвижимости». В итоге у нас два магазина на Avito. Один из них мы позиционируем под инвестиционную недвижимость, а в другом –жилье.

Многие люди ищут студии, звонят нам. Мы сразу задаем им вопрос: «Вы ищете, чтобы жить или сдавать?» И многие, кто ищет квартиру под сдачу (несмотря на то, что у нас есть другие объявления о доходной недвижимости), находят нас именно по объявлениям с жильем.

Дело в том, что, когда человек слышит слово «бизнес», то сразу думает: «Нужно пойти, стать директором, управлять бизнесом, вкладывать туда свое время, чтобы зарабатывать. Не, я не хочу. У меня 2 млн, или 5 млн, я хочу их во что-то вложить. В криптовалюту, в банк, еще куда-то, и просто получать доход. Какие есть варианты?» Самый консервативный – это сдача жилья. Он заходит на сайты и начинает искать, что дешевле купить и с чего заработать. И находит наше объявление.

Для продвижения гостиничного бизнеса мы используем Booking, Airbnb, Expedia, Hotels, и так далее. Помимо этого активно работаем с b2b-сектором по среднесрочной аренде для сотрудников компаний.

Текст подготовила Ирина Филатова

7 обязательных пунктов в договоре найма жилья

Города-спутники Санкт-Петербурга

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Квазикоммуналки. Студии в старом фонде набирают популярность в Петербурге

Фото: vostock-photo

В Петербурге на фоне роста цен на новостройки повышается интерес покупателей к квартирам-студиям в старом фонде. «ДП» изучил ситуацию на рынке и узнал юридические тонкости приобретения жилплощади в коммуналках.

Рынок вторичного жилья в Петербурге ежегодно пополняется отремонтированными студиями в старых квартирах. Сформировался пул из нескольких компаний, специализирующихся исключительно на продаже недвижимости в историческом центре. Стабильный спрос позволяет крупным игрокам вкладываться не только в единичные проекты, но и рассчитывать на полную реновацию зданий.

Каморки вместо коммуналок. «ДП» нашел самые маленькие квартиры в Петербурге Недвижимость

Каморки вместо коммуналок. «ДП» нашел самые маленькие квартиры в Петербурге

13342

Продавцы уверяют, что сравнивать квартиры-студии с коммуналками некорректно: комнаты полностью автономны, а контакты с соседями сведены до минимума. Подробнее о том, как развивается бизнес по перепланировке и продаже жилья в старом фонде, сколько оно стоит, кто и зачем его покупает, читайте в материале на dp.ru.

Историческая ценность

Одним из главных факторов повышенного интереса к квартирам-студиям в центре Петербурга представители рынка вторички называют рост цен на новостройки. Для покупателей со скромным бюджетом и небольшими возможностями для погашения ипотеки приобретение своего жилья становится непосильной задачей. Советское наследие в центре тоже стоит недешево и имеет очевидные минусы — от общей изношенности до конструктивных особенностей.

Поиски объектов в центре также связаны с большими трудностями, отмечают в ГК «Метражи». Многие здания XIX — начала XX века не обслуживались должным образом и не соответствуют современному уровню комфорта. Старые коммуникации, плохая сохранность конструктивных элементов, отсутствие эффективного отопления и водоснабжения, ветхая проводка и другие характеристики не позволяют рассматривать старый фонд как реальную альтернативу в выборе нового жилья.

Другим фактором, останавливающим развитие рынка жилья в центре города, стало отсутствие оптимальных площадей и актуальных планировок. Фактически отсутствуют наиболее востребованные квартиры-студии или однокомнатные квартиры. В подавляющем большинстве в центре предлагаются бывшие коммунальные квартиры или огромные апартаменты.

Реклама

«Реальным прорывом в сложившейся ситуации стала программа реконструкции жилого фонда, которая проводится профессиональными компаниями на протяжении последних лет. Некогда успешный опыт развился в целое направление, которое сегодня может составить реальную конкуренцию новостройкам — не только по расположению, но и по качеству жилья», — заявляют в ГК «Метражи».

Не выходи из комнаты, не совершай ошибку. Цены на метры в коммуналках начали расти после спада Недвижимость

Не выходи из комнаты, не совершай ошибку. Цены на метры в коммуналках начали расти после спада

11109

Как уточнили в компании, с начала 2018 года в Петербурге по проекту реновации около 4 тыс. м2 в старом фонде превратились в современные квартиры-студии. В 2019 году более 200 человек стали владельцами такой недвижимости. Сейчас один «квадрат» после реконструкции крупногабаритной квартиры в старом доме дешевле, чем в новостройке, на 15–20%.

Стоимость нового жилья, созданного в исторической застройке, может иметь довольно широкий диапазон с верхней планкой до 175 тыс. рублей за 1 м2. Все зависит от состояния здания, фасада, объема работ по восстановлению инфраструктуры, этажа, вида из окон, удаленности от метро или достопримечательностей. Добавить стоимости может и история дома. Если в одной из квартир когда-то жил известный писатель, поэт или художник, ценник автоматически вырастет.

Портрет покупателя

Участники рынка вторички видят большие перспективы в реновации коммуналок. По последним данным жилищного комитета, в Петербурге насчитывается 69 тыс. коммунальных квартир. В них проживает 229 тыс. семей, из которых около 81 тыс. состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В проекте «Метры оптом» говорят, что квартиры-студии после реконструкции уже не будут ассоциироваться с коммуналками. «Когда человек живет в общежитии или коммунальной квартире, самая главная боль — это места общего пользования: кухня, ванна, туалет. Кто жил, тот знает, что, как правило, такие места крайне некомфортны: все старое, грязное, да еще и вечно занято соседями. И стоит сказать слово «ремонт», как встречаешь кучу негодования и сопротивления от самих же жильцов», — рассуждают в компании.

Однако в «Метры оптом» поясняют, что покупатели получают отдельную квартиру-студию со своим личным санузлом и кухней, а не обычную комнату с общим пространством. Необходимость ежедневно контактировать с соседями отпадает.

Реклама

Покупателей квартир-студий в старом фонде, по мнению ГК «Метражи», можно разделить на несколько категорий. В первую очередь это студенты и молодые пары. Другой тип клиентов — приезжие специалисты из других городов и регионов, которые находят себе работу в Петербурге. Важным сегментом покупателей остаются инвесторы, приобретающие жилплощадь для последующей сдачи в аренду. Такое же разделение целевой аудитории в «Метры оптом».

«Квартиры-студии в коммуналках пользуются спросом у двух категорий покупателей. Первая — это, конечно, инвесторы, которые планируют сдавать эти квартиры посуточно в аренду. Учитывая, что такие варианты квартир продаются, как правило, с полной отделкой, а иногда даже с мебелью, это интересный объект для инвестиций, особенно в исторической части города. Вторая категория клиентов — это несемейные покупатели, которые предпочитают жить в центре, но приобрести полноценную квартиру не могут, а арендовать комнату уже не хотят и имеют финансовую возможность купить подобную квартиру целиком или выплачивать ипотеку», — рассказывают в маркетплейсе недвижимости «М2Маркет».

Есть нюанс

В «М2Маркет» признают, что квартиры-студии, созданные в многокомнатных коммунальных квартирах, набирают популярность на рынке. Однако покупателям следует учитывать важный нюанс, связанный с официальным согласованием перепланировок. «В частности, это касается переноса мокрых зон. А также оформления собственности на такие объекты. В некоторых случаях, когда продавцы не могут оформить квартиры-студии по всем правилам как жилье, их продают как нежилые помещения», — предупреждают в компании.

По словам руководителя аудиторского и юридического отделов BLcons Group Марии Стригалевой, приобретая студию в коммунальной квартире, вы чаще всего становитесь сособственником в праве общей долевой собственности на объект, а не владельцем целого объекта недвижимости. «Фактически это означает, что совместно с вами данным объектом недвижимости будут владеть еще несколько человек и вам будет принадлежать лишь часть объекта недвижимости. Жилая площадь будет принадлежать вам на праве долевой собственности, а зоны общего пользования (кухня, санузел, коридор) — на праве совместной собственности», — объясняет эксперт по юридическим вопросам.

Право совместной собственности означает, собственно, коллективное владение и использование общих зон. Например, если при оформлении сделки покупателя заверят, что конкретный санузел будет принадлежать ему, то фактически при возникновении претензий сособственников данное распределение площади может измениться, отметила Стригалева.

«Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. На практике это значит, что практически любое действие, связанное с объектом недвижимости (будь то продажа, сдача данного объекта в аренду), потребует согласования или уведомления остальных сособственников. И в данном случае очень многое будет зависеть от взаимоотношений с соседями, которые, в отличие от соседей в «полных квартирах», являются еще и вашими сособственниками», — добавила Мария Стригалева.

Если покупатель приобретает долю без указания, какая именно из частей и какого метража принадлежит ему, то такая покупка сопряжена с большими рисками, которые связаны не только с согласованием любых действий с соседями, но и с возможностью «потерять» такую долю в том виде, в котором вы ее приобретали, так как изначально не определяется ни метраж, ни конкретная комната, закрепленная за покупателем, поясняет представитель BLcons Group.

Очень часто перепланировка в квартирах, переделанных в студии, является незаконной, так как по существующим стандартам, например, сети водоснабжения и водоотведения не должны располагаться над жилыми помещениями, но в коммунальной квартире, разделенной на несколько студий, это условие выполнить невозможно (за исключением квартир, расположенных на первом этаже).

«Поэтому при покупке подобной недвижимости необходимо детально ознакомиться с технической документацией на объект и документами, подтверждающими согласование перепланировки с государственными органами, либо документами, подтверждающими ее узаконение в судебном порядке», — советует Мария Стригалева.

В случае если перепланировка выполнена с нарушениями действующих законодательных норм, есть риск, что в будущем владельцам долей придется восстановить исходное состояние.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Коммуналки Петербурга превращаются в «квартиры-студии» и апарт-отели

Наталья Орлова Город 15 Января 2019

Объявление было такое: «Продается студия в самом центре города! Ремонт делали для себя, а не для продажи! Материалы и работы дорогие, качественные! Кухня, душ и туалет сделаны по европейским стандартам. В комнате два больших окна с новыми стеклопакетами. Поблизости все достопримечательности города, магазины, кафе, музеи, медицинские учреждения, детские сады и школы. Рядом с домом набережная Невы. В пешей доступности три станции метро. 3 млн руб.».

Дом на Зверинской уже испытал на себе последствия лихой перепланировки. ФОТО Романа ПИМЕНОВА/ИНТЕРПРЕСС

…Кирилловская улица, 22. Огромный доходный дом начала XX века: шесть этажей, шесть лестниц, два двора-колодца. А обещанная «студия» оказалась 20-метровой комнатой в коммуналке, в которую «засунули» душ, унитаз, кухонный уголок с раковиной и электрической индукционной плитой на два «блина». Оставшееся пространство было занято двуспальной кроватью, крохотным однодверным шкафчиком-пеналом и крохотным столиком для ноутбука. Место для «принять душ и переночевать».

К чести собственницы, она не употребляла слово «студия», а говорила лишь о комнате в коммуналке. Квартирка была, признаться, та еще: длинный коридор завершался общей кухней, давно не ремонтированной, со старой раковиной и двумя газовыми плитами. В углу — стеклянная кабинка душа.

— Но я сюда вообще не хожу, так что состояние кухни для меня не важно, — отметила собственница. Попутно она рассказала, что горячее водоснабжение в доме централизованное, а не от газовой колонки. А вот ни ванной, ни душа в квартире отродясь не было. Соседи, те, что занимают комнату, примыкающую к кухне, в один прекрасный день поставили там душ для себя.

Стоимость жилья в доме на Кирилловской колеблется от 65 до 90 тысяч рублей за кв. м. Даже если взять по максимуму, 20 метров будут стоит 1,8 миллиона рублей. Стало быть, превращение отдельно взятой комнаты в студию сделало ее дороже на 1,2 миллиона…

И таких «квартир» в центре города становится все больше: 15 кв. м, 13 кв. м, 21 кв. м… Встретилось даже 9 кв. м. Агенты по недвижимости состязаются в славословии. «Продается уникальная квартира в центре города, которая своими видовыми характеристиками переносит нас в Париж»… «Уютная современная студия, с качественным ремонтом, который сделан летом 2018 года, и хорошей профессиональной шумоизоляцией». «Квартира-студия с дизайнерским ремонтом»…

Разумеется, никому не придет в голову, что такое жилье предназначено… для жилья. Если и покупают, то ради последующей сдачи в аренду помесячно, иногда посуточно, или даже (учитывая размеры спального места) «почасово». Иными словами — не покупка, но вложение средств.

В прошлом году в Петербурге даже родился новый вид инвестиций — в «коммунальные» апарт-отели. Создана и неплохо работает сетевая компания. Специализация: расселение коммуналок, переоборудование комнат в «квартиры-студии» и продажа их инвесторам.

Чем хорош этот сетевой апарт-отель, так это тем, что не врет и пыль в глаза не пускает. А так прямо и говорит, что приобретение «студии» возможно только при условии ее дальнейшего использования под сдачу. Причем, кому и как сдавать помещение, решать не новоявленному собственнику, а управляющей структуре, которая и руководит сетью. А собственник будет получать свою часть прибыли — более 13% годовых от стоимости такой студии.

В общем, участвуй в этом бизнесе коммуналка на Кирилловской, собственница 20-метровой комнаты имела бы прибыль 390 тысяч рублей ежегодно — более 32 тысяч рублей в месяц. Разумеется, если верить посулам управленцев сетевой компании. Правда, прежде придется уговорить всех обитателей коммуналки продать свои «студии».

С точки зрения экономики финансов — дело хорошее. А куда девать технологическую и юридическую точки зрения?

К примеру, в одном из старых домов улицы Марата, где жители вот уже несколько лет бесконечно жалуются на плохой напор воды и постоянно текущие в подвале трубы, в бывшей 6-комнатной коммуналке как раз и соорудили апарт-отель… Установили дополнительно шесть раковин, шесть душевых кабин и шесть унитазов. Каким теперь будет напор воды?

По законодательству, без санкции районной МВК (межведомственной комиссии) не разрешены никакие переделки, касающиеся инженерной инфраструктуры квартиры или дома. В Жилищном кодексе такие манипуляции именуются переустройством. МВК не может дать добро, если собственник не предоставит профессиональный проект, заключение экспертов, технический паспорт квартиры. И если предпринятые им усилия не соответствуют «Положению о признании помещения жилым…»

В положении имеется пункт 24, содержание коего известно всем, кто когда-либо вообще слышал слово «переустройство»: «Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается».

В Петербурге лучше, чем в любом другом городе России, известно, чем может грозить нарушение этого правила. Зверинская улица, дом 20. Минувшим летом в доме надломились несущие конструкции. Как выяснили специалисты, одной из основных причин аварийности стала ванна, самовольно установленная над сухим помещением…

…»Студия» в доме на Кирилловской улице располагается на 4-м этаже. Ниже — жилые комнаты. Вопрос: можно ли было устанавливать в комнате унитаз и душ? Ответ очевиден. В теории. А на практике проверять подобные переустройства некому и незачем. Делай что хочешь и продавай кому хочешь. Оформляя сделку, нотариус тщательно проверит лишь одно: соблюдены ли преимущественные права соседей на выкуп.

Каковы технические характеристики помещений? Что там наворотили собственники на своих квадратных метрах, заинтересует разве что банки, если речь пойдет о выдаче ипотечного кредита. А при купле-продаже студий — пардон, комнат в коммуналках — речь об этом не пойдет никогда…

Вряд ли можно остановить процесс такой вот «студиизации» исторического центра, призывая горожан-переустроителей соблюдать правила и думать о возможных рисках. Требовать от властей усиливать контроль и ужесточать наказания — тоже неконструктивное занятие. Остается лишь намекнуть потенциальным покупателям: уважаемые инвесторы, посмотрите внимательно, не собираетесь ли вы вложить деньги в то, что может превратиться в кучу кирпичей. Как случилось на Зверинской.

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 005 (6358) от 15.01.2019 под заголовком «Коммуналку в студию!».

Поделиться

Материалы рубрики

23 Апреля, 13:40

ЗакС Петербурга увеличил срок действия договоров на размещение ярмарок

Комната с перепланировкой: почти квартира

Большинство «комнат-студий» в исторических домах – нелегальны, а узаконить их невозможно. Однако «нелегальные» квартиры – популярный объект на рынке краткосрочной аренды. А те, кто не готов променять исторический центр на Мурино или Шушары, порой рассматривают покупку доли в коммуналке с последующей перепланировкой как единственно возможный способ улучшения жилищных условий.

Объектов с подобными модернизациями немало представлено и на вторичном рынке жилья. Варианты могут быть разные. В одних случаях к продаже предлагают именно комнаты с дополнительными «опциями» (своя душевая, санузел), в других – доли с легализованными или, чаще, с нелегализованными перепланировками.

В-третьих, продавцы позиционируют такие объекты как квартиры. Легальные квартиры-студии в старом фонде действительно бывают, но редко, и расположены они, как правило, на первых этажах. Ниже мы объясним, почему так.

Правила и исключения

В домах старого фонда встречаются «безразмерные» коммуналки, в том числе с комнатами-залами до 40 кв. м и четырехметровыми потолками, в которых можно разместить не то что студию, а даже двухуровневую квартиру. Но если под «залом» находятся жилые комнаты, кухня и санузел в нем не могут быть узаконены в принципе.

Покупка квартиры с перепланировкой: на что смотретьСовременный ремонт – это не только свежие обои. Сегодняшние собственники с легкостью >>Правил без исключений, впрочем, не бывает. В некоторых дореволюционных домах имеются легальные квартиры с изначально студийными планировками – например, дворницкие на первых этажах или так называемые меблированные комнаты (комнаты на правах квартир). В частности, такие квартиры есть в знаменитом Толстовском доме на улице Рубинштейна, 15 (общая площадь – 25 кв. м, потолки 3,4 м, кухонный закуток и санузел при входе, второй уровень со спальной антресолью).

Но это то, что изначально проектировалось как коридорная система и меблированные комнаты. В советское и послесоветское время некоторые обитатели старого фонда также успели легализовать санузлы и кухни, не соответствующие сегодняшним требованиям СНиП и жилищного законодательства, – с проходными кухнями, ваннами в кухнях и туалетами над кухнями соседей снизу.

Сегодня так не сделать. Вариант «кухня в прихожей», типичный для бывших общежитий и некоторых ранее модернизированных квартир старого фонда, – уже «непроходной»: в соответствии с действующими нормами, в помещении для приготовления пищи должно быть окно.

Справка БН

Что можно, а что нельзя при перепланировках

Нельзя

– Размещать туалеты и ванные комнаты над жилыми комнатами и кухнями, расположенными этажом ниже. Из этого правила есть единственное исключение: случай, когда нижний этаж тоже ваш (например, в двухуровневой квартире)

– Расширять кухни за счет площади жилых комнат и санузлов

– Увеличивать площади санузлов за счет жилых комнат и кухонь

– Переносить радиаторы центрального отопления на лоджии (вне зависимости от того, утеплена она или нет)

– Затрагивать и прятать в стены стояки газоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации

Можно

– Объединять и делить жилые комнаты (каждое новое жилое помещение должно иметь окно, площадь от 9 кв. м и ширину не меньше 2 м), единственная комната в квартире – не менее 14 кв. м

– Увеличить прихожую, кладовую, гардероб на площадь жилой комнаты

– Объединить туалет и ванную комнату, сделав совмещенный санузел

– Увеличить кухню, ванную или туалет за счет коридора, холла, прихожей, кладовой, мест общего пользования

– Разместить санузел над нежилым помещением или прихожей расположенной ниже квартиры (разумеется, при наличии технических возможностей)

Главный фактор: соседи снизу

Случается, продавец «комнаты-студии» предъявляет эффектный проект, выполненный дизайнерским ателье, и заверяет, что согласование перепланировки – вопрос почти решенный. Не спешите радоваться.

«Законные» малогабаритные квартиры, полученные в результате перепланировок, в листингах встречаются, но редко. Присматриваясь именно к таким объектам, вы непременно обратите внимание, что расположены они в основном на первых этажах, а если на вторых или третьих, то над нежилыми помещениями – офисами и магазинами. Почему?

Все просто. В соответствии с сегодняшними требованиями ЖК, ваш санузел должен размещаться только над другим санузлом или прихожей, а под кухней не может быть жилых комнат. В противном случае нет ни малейшего шанса эту перепланировку узаконить.

Узаконить перепланировку, к примеру, на среднем этаже возможно, если под ним имеется объект сходной планировки с уже легализованной модернизацией. Но для этого нужно, чтобы весь процесс от утверждения проекта перепланировки до сдачи в эксплуатацию и получения документов на вновь сформированный объект недвижимости последовательно прошли все собственники квартир, начиная с нижней. Надо ли говорить, что в реальной жизни это почти нерешаемая задача!

А ведь придется не только учитывать интересы соседей снизу, над головами которых вы не имеете права поставить свой унитаз, но и договариваться с соседями сбоку: чтобы произвести любую перепланировку в коммуналке, требуется письменное согласие всех собственников.

Узкое горлышко технических возможностей

Теперь разберемся с основными санитарными, техническими и строительными ограничениями, которых великое множество. Так, установить газовую плиту и водонагреватель разрешат только в том случае, если в кухне есть окно и возможно организовать вытяжку.

Проблема с вытяжкой решаема: в стенах старых домов почти всегда имеются недействующие дымоходы, до которых можно дотянуть гофрированные воздуховоды. Однако жилая комната должна отделяться от помещения, где расположено газовое оборудование, перегородкой с дверью – что при студийной планировке невозможно.

Установка электрического бойлера и электроплиты позволяет обойти ограничения. Но возникает другая проблема: свободных мощностей (а снабжающие организации обязаны обеспечивать индивидуальных потребителей электроэнергией из расчета 3 кВт на квартиру) может не быть. Точнее, их почти наверняка нет: в домах старого фонда, нашпигованных коммуналками и объектами нежилого фонда на первых этажах, они почти всегда в дефиците.

Далее: кухня-ниша в однокомнатных квартирах должна быть от 5 кв. м (это если нет газового оборудования), вход в туалет из кухни и комнаты не допускается. Значит, прихожая необходима. Соответственно, жилая комната должна иметь окно, ширину больше 2 метров и площадь от 9 кв. м, а если это единственная комната в квартире, то 14 кв. м.

К слову, внутридомовые и внешние сети – это еще одно слабое звено. Ведь в старых домах к ним кроме жилфонда обычно подключено множество коммерческих потребителей. Поэтому согласования получить непросто.

Как в свое время пояснили нам специалисты по перепланировкам, ситуация такова. В принципе, у районных межведомственных комиссий (МВК) центральных районов почти всегда есть возможности «вписать» в многоквартирный дом еще одну квартиру. Но желающих «разойтись» с соседями – намного больше. Поэтому руководители МВК стараются не создавать прецедентов для массовых обращений.

Промежуточный итог. Исходя из сказанного выше, шанс превратиться в отдельную квартиру есть у помещения не менее чем с двумя окнами, расположенного на первом жилом этаже, имеющего общую площадь не меньше 28 кв. м, при наличии технических возможностей присоединиться к внутридомовым сетям (водопроводу, канализации, теплоснабжению) и организовать отдельный вход.

Дойти до финала

Если ваш объект недвижимости соответствует описанным выше требованиям – можно заказывать проект перепланировки.

Здесь возможны варианты. Тому, у кого в собственности вся квартира, разделяемая на несколько, – договариваться с соседями не придется. Правда, сегодня мы говорим о коммуналках, и это не тот случай.

Второй вариант – заказываем проект перепланировки с разделом существующего жилого помещения на два изолированных. Такой путь возможен, когда квартира небольшая (скажем, на две семьи) с двумя входами и между соседями царит полное взаимопонимание.

Если речь о вашей доле в большой коммуналке на первом жилом этаже, которую вы хотите частично модернизировать (например, разместив в закутке санузел и мини-кухню), то, как мы уже отметили выше, также потребуется письменное согласие на перепланировку от всех собственников. А получить его непросто.

При отсутствии возможности организовать отдельный вход вы имеете шансы легализовать удобства, но собственником отдельной квартиры-студии не станете. Соответственно, продать свою долю сможете только через нотариат (не забываем также о необходимости собирать отказы сособственников, имеющих приоритетное право покупки).

Во всех трех случаях начинать придется с проекта, который должна выполнять не просто дизайн-студия, а представители проектной организации, знакомые с местной спецификой (в каждом районе есть свои особенности) и готовые взять на себя согласование в надзорных инстанциях, МВК, а при необходимости и представление ваших интересов в суде.

Если нельзя, но очень хочется

Из всего вышесказанного становится понятно, почему владельцы квартир-студий в старом фонде не спешат легализовать перепланировки. Наверняка хотят, но не могут. И дело не в том, что это долгий и затратный процесс. А в том, что финал непредсказуем: имеется слишком много объективных и субъективных факторов, любой из которых способен поставить на инициативе жирный крест.

Чем грозят нелегальные перепланировки? Жить в «улучшенной» комнате можно, продать – тоже (незаконная перепланировка – не препятствие для сделки). Но квартирой она не станет.

Что еще делают? Если комната просторна, примыкает к кухне или санузлу, «контрабандой» дотягивают до нее трубы канализации и водоснабжения. Это позволяет разместить на своей площади мобильный кухонный уголок с электроплиткой, мойкой и бойлером, а также душевую кабину за разборной перегородкой. Для этого в помещении делают выводы труб и водорозетки. А при необходимости комнату можно быстро вернуть в исходное состояние. Такие улучшения облегчают быт, но тоже незаконны. А значит, в случае коммунальной аварии, трещин в стенах и протечек к соседям владельца объекта с незаконными перепланировками и врезками в сети почти наверняка «назначат крайним».

Текст: Филипп Урбан Фото: .com

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх