Права собственника квартиры

Содержание

Статья 30 ЖК РФ. Права и обязанности собственника жилого помещения

Новая редакция Ст. 30 ЖК РФ

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

Комментарий к Статье 30 ЖК РФ

1. В статьях раздела II Кодекса определяются права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в таком помещении, правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, компетенция общего собрания таких собственников. Большинство положений данного раздела являются новыми (ср. со ст. ст. 49.1, 49.2, 49.3 ЖК РФ 1983 г., ст. ст. 6, 19 Основ).

<2> Там же. С. 397.

Основные права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены в ст. 30 Кодекса. В ней воспроизведены положения п. 1 ст. 288 ГК РФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (о назначении жилых помещений говорилось выше).

В главе 5 речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. О содержании правомочий по владению, пользованию и распоряжению вещью см. комментарий к ч. 1 ст. 1 ЖК.

Кодекс установил новое правило, согласно которому эти правомочия собственника должны осуществляться также в соответствии с назначением и пределами использования жилого помещения, установленными Кодексом. Имеются в виду пределы использования такого помещения, предусмотренные в ст. 17 ЖК РФ: а) жилое помещение может использоваться законно проживающими в нем лицами для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение; б) пользование помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25; в) в жилом помещении нельзя размещать промышленные производства.

2. Осуществляя правомочие по распоряжению жилым помещением, собственник жилого помещения вправе предоставить его во владение и (или) в пользование гражданину или юридическому лицу по правилам ч. 2 ст. 30 Кодекса.

В связи с развитием рынка недвижимости в последние годы все большее количество квартир и других жилых помещений, находящихся в частной собственности, предоставляется собственниками во временное пользование другим лицам.

Жилые помещения могут быть объектом как возмездного, так и безвозмездного пользования. По возмездным договорам (коммерческий наем, аренда и др.) жилые помещения передаются их собственниками (либо управомоченными лицами) другим лицам во временное владение и (или) пользование на срок, установленный договором, за плату.

Существуют также ситуации, когда по этическим или иным причинам гражданин не может или не желает получать плату от лица, которому жилое помещение предоставлено во временное пользование, например, в силу наличия родственных, дружеских и иных личных отношений. Юридические лица также вправе предоставлять принадлежащие им жилые помещения в пользование бесплатно, для проживания, например, своих сотрудников, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 690 ГК РФ.

Среди возмездных договоров, на основании которых собственники жилой недвижимости предоставляют жилые помещения во временное пользование другим лицам, помимо договоров, предусмотренных разделами III и IV Кодекса, наибольшее распространение получили договоры коммерческого найма и аренды жилых помещений.

В случаях, когда жилое помещение для своих целей нанимает юридическое лицо (как коммерческая, так и некоммерческая организация), жилое помещение может быть ему предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Понятие «иной договор» при этом не означает ни один из видов договоров найма жилых помещений, нанимателями по которым могут быть только граждане. Таким «иным договором», помимо договора аренды, может быть, например, договор безвозмездного пользования, договор доверительного управления имуществом и др.

В соответствии с императивной нормой п. 2 статьи 288 ГК РФ, которая не подлежит расширительному толкованию, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Это касается всех видов жилых помещений, которые могут быть объектом договорных отношений — квартир, жилых домов, частей квартир или жилых домов.

3 — 4. Установленные пределы использования жилого помещения предопределяют соответствующие обязанности собственника: он обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы. При этом основная обязанность собственника состоит в том, что именно на него по общему правилу возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения. Однако данное правило сформулировано в диспозитивной норме, поэтому обязанность содержания помещения может быть возложена и на лицо, не являющееся его собственником, в случаях, когда это предусмотрено федеральным законом или договором (ч. 3 ст. 30 Кодекса).

<2> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

Неисполнение собственником указанных обязанностей может служить основанием применения к собственнику мер юридической ответственности, например административной в виде предупреждения или штрафа (см. ст. ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).

Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Другой комментарий к Ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Содержание права собственности в Гражданском кодексе РФ раскрывается через «триаду правомочий» собственника: владение, пользование, распоряжение (ст. 209). Это значит, что собственник вправе: реально обладать своим имуществом; извлекать из него полезные свойства и определять его юридическую судьбу (продавать, завещать, дарить, сдавать в аренду и т.п.).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ ограничения права собственности могут вводиться только федеральным законом и лишь в случаях, установленных этой статьей.

Ограничения права собственности следует отличать от ограничения круга действий, которые может совершать собственник.

Права собственности на жилое помещение ограничены, прежде всего, его назначением.

Требование ч. 1 комментируемой статьи 30 ЖК России об использовании жилья по назначению содержится в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ: жилое помещение предназначено для проживания граждан. Аналогичная норма есть в ГК РФ: жилье предназначено для проживания; собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жильем в соответствии с его назначением (ст. 288). Использование жилья не по назначению является одним из оснований прекращения прав собственности на это имущество (статья 293 ГК РФ).

Что касается запретов на действия собственника жилья, то в основе их — противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические и иные правила, а также требования о соблюдении прав и законных интересов иных граждан, соседей (см. ст. 17 ЖК и ст. 209 ГК РФ).

2. Частью 2 ст. 17 ЖК предусматривается возможность использовать жилье — наряду с проживанием — для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т.п.). При этом необходимо соблюдать правила пользования жилыми помещениями.

Критериями, ограничивающими пределы такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, а также соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических; требований по содержанию инженерного оборудования в соответствии с техническими параметрами здания, уровнем шума, излучения и т.п.

Согласно ст. 17 ЖК в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства. Столь же категоричны положения ст. 288 ГК РФ, согласно которой размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (п. 3).

Размещение предприятия, учреждения, организации в помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности, возможно только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Жилищный кодекс не устанавливает последствий использования жилья не по назначению его собственником. В данном случае следует обратиться к ст. 293 ГК РФ. Согласно этой статье использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь принудительное его изъятие (ст. 293, 235 ГК РФ).

3. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи собственник жилого помещения может предоставить его гражданину по договору найма, договору безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Кроме того, собственник вправе предоставить свое жилье во владение и (или) пользования юридическому лицу на основании договора аренды. Вопросы аренды регламентируются гражданским законодательством (гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем обратимся к п. 2 ст. 671 ГК РФ, согласно которому юридическое лицо — арендатор жилого помещения может использовать это помещение только для проживания граждан.

Собственник жилого помещения вправе заниматься его переустройством и (или) перепланировкой (см. комментарии к ст. 25 — 29), обращаться в соответствующий орган по вопросу перевода жилого помещения в нежилое (ст. 22 — 24 ЖК РФ).

4. Помимо прав комментируемая статья наделяет собственника определенными обязанностями. Часть 3 обязывает его содержать и свое жилое помещение, и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире обязан также содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире.

Собственник жилого помещения обязан своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату:

за услуги и работы по управлению многоквартирным домом; содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

за коммунальные услуги (см. разд. VII ЖК РФ; п. 19 Правил пользования жилыми помещениями).

Часть 4 ст. 30 устанавливает обязанности собственника:

поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним;

соблюдать права и законные интересы соседей;

соблюдать правила пользования жилыми помещениями (Правила пользования жилыми помещениями);

соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

5. Нарушение этих обязанностей влечет определяемую законодательством ответственность.

Статья 293 ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия у собственника жилья в случаях: нарушения прав и интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение, а также в случае использования жилого помещения не по назначению, о чем упоминалось выше. Согласно ст. 29 ЖК в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается (в порядке и по основаниям, установленным названной статьей) продажа его с публичных торгов.

Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут ответственность по КоАП РФ (ст. 7.21).

Согласно ст. 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил их содержания и ремонта либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если это существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных и на юридических лиц.

Ответственность за причинение вреда имуществу (в нашем случае — жилому помещению, общему имуществу многоквартирного дома) предусматривается положениями ГК РФ (см. гл. 59).

Уголовная ответственность может наступить, когда нарушение носит характер преступления (см., в частности, ст. 167, 168 УК РФ).

Статья 30. «Жилищный кодекс РФ» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.12.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2020)

Статья 30 ЖК РФ устанавливает основные права и обязанности лица, имеющего на праве собственности жилое помещение. Регулирование прав и обязанностей собственников жилых помещений является своего рода новеллой жилищного законодательства. Ранее действовавший ЖК РСФСР не регулировал данную группу общественных отношений в силу специфики гражданского оборота, сложившегося в условиях советского государства.

Понятие собственности, в том числе и на жилое помещение, а также права и обязанности собственника впервые наиболее четко были урегулированы ГК РФ, а первые попытки регулирования вопросов собственности были сделаны в Законе СССР «О собственности в СССР».

В современных условиях развитие жилищных отношений немыслимо без института собственности на жилые помещения. Это обстоятельство обусловило появление в ЖК РФ целого раздела, посвященного праву собственности и иным вещным правам на жилые помещения.

Право собственности включает в себя три основных составляющих: право владения, право пользования, право распоряжения. Пункт 1 комментируемой статьи в этой связи установил, что собственник жилого помещения осуществляет в отношении него права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения и пределами его использования. Назначение и пределы использования жилых помещений установлены в ст. 17 ЖК РФ (см. комментарий).

Пункт 2 ст. 30 ЖК РФ посвящен одному из полномочий собственности — праву распоряжения жилым помещением. Так, собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение другому гражданину или юридическому лицу во владение и (или) пользование.

Для распоряжения жилым помещением в данном случае используются различные виды договоров. Гражданам жилые помещения могут быть предоставлены во владение и (или) пользование на основании договоров найма, безвозмездного пользования и т.д. Юридическому лицу жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование на основании договора аренды либо на других законных основаниях.

В ЖК РФ внимание уделено лишь передаче владения и (или) пользования жилым помещением другому лицу. При этом не идет речь о договорах, юридическим последствием которых является переход права собственности на жилое помещение, иными словами — отчуждение. Дело в том, что переход права собственности на жилые помещения — это предмет регулирования в большей степени гражданского, а не жилищного законодательства, и его регулирование сосредоточено в ГК РФ.

В пункте 3 данной статьи находит свое отражение гражданско-правовой принцип «бремени собственности». Бремя собственности, т.е. обязанность по содержанию имущества в надлежащем виде, уплата различных платежей, налогов, сборов и пошлин по общему правилу всегда лежит на собственнике вещи.

Жилищное законодательство в этом смысле не является исключением. Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения. Если же такое помещение является квартирой и расположено в многоквартирном жилом доме, то собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Если помещение не является отдельной квартирой, а представляет собой, допустим, комнату в коммунальной квартире, то его собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников комнат.

Пункт 4 ст. 30 ЖК РФ посвящен основным, наиболее общим обязанностям собственников жилых помещений. Собственники жилых помещений обязаны:

поддерживать помещение в надлежащем состоянии;

не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением;

соблюдать права и законные интересы соседей;

соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

На сегодняшний день под правом собственности подразумевают те правовые нормы, которые закрепляют за человеком (или коллективом) факт присвоения определенного имущества. Российское гражданское право рассматривает субъективное право собственности, как совокупность трех правых полномочий правового объекта – это возможность владения, пользования и распоряжения полученным имуществом. Благодаря правовым нормам владения собственностью, появляется возможность регулировать отношения в данной правовой сфере деятельности.

Формы разделения собственности

Роль субъектов права собственности в России выполняют физические и юридические лица РФ. Сюда также стоит включить муниципальные образования (согласно 212 ст. ГК РФ). Сейчас в России можно выделить несколько главных форм собственности:

  • частная;
  • государственная;
  • муниципальная;
  • собственность общественных организаций.

Особенностью последней формы собственности является то, что если общественная организация будет распущена или полностью лишится прав на имущество, то недвижимость и другие вещи не будут разделены непосредственно между членами этой организации. Они будут использованы для реализации аналогичных целей, реализацией которых занималась распущенная организация. Члены распущенной организации не имеют никакого вещного или обязательственного права на имущество фирмы.

Определение 1

Вещные права – форма собственности, которая подразумевает весь набор прав и возможностей, позволяющих их обладателю напрямую воздействовать на вещь.

Вещные права включают в себя несколько прав собственности, которые более детально указаны в следующих статьях:

  1. статья 209 о главных положениях права собственности и имущества;
  2. статья 265 о правах пожизненного права владения недвижимостью и земельными участками;
  3. статья 268 – бессрочное использование земельных участков;
  4. статья 294 – право собственности на объекты недвижимости;
  5. статьи 274 и 277 о праве использования чужих земельных участков на основе сервитута (ограниченные права на недвижимость).

Первичным правом в данном случае является только право собственности, в случае всех других вещных форм права, положения распространяются на чужие вещи, т.е право на вторичную собственность. Практически все пользователи земельных участков имеют вещные права, однако это не касается сервитутов или ипотек, ведь здесь ситуация распространяется на соседние участки и кредитные организации, предлагающие недвижимость на участках. Общую собственность представляет собой объект, регистрация и владение которым принадлежит одновременно нескольким субъектам, при этом форма представленной собственности не играет никакого значения согласно статье 244 ГК РФ.

Общую собственность подразделяют на два главных подвида:

  • долевую (каждый собственник имеет свою определенную долю);
  • совместную (нет определенных доль).

Правомочия субъективного права

Правовые объекты могут располагать тремя главными правомочиями касательно имущества и недвижимости – это владение, пользование и распоряжение. Под владением подразумевается непосредственное обладание вещью. Здесь вещь полностью принадлежит определенному лицу согласно юридическим предписаниям права собственности. Пока объект является владельцем определенной вещи, тогда он обязан поддерживать нести бремя содержания имущества, т.е. обеспечивать исправное состояние принадлежащего имущества. Также он должен охранять недвижимость от рисков случайной гибели или сильных повреждений – если такие случаи все же происходят, владелец должен полностью возместить ущерб. Законные, или титульные владельцы имущества имеют право на собственность земельными участками на основе договоров, или же они имеют другие основания, предусмотренные законом.

Замечание 1

Законными владельцами считаются собственники, наниматели, хранители, комиссионеры и другие физические лица.

Если лицо располагает правом владения собственностью, у него есть полный доступ к проведению различных физических действий касаемо недвижимости, при этом он также сможет изменить профиль пользования данным имуществом, или даже сменить пользователя. Так как владеть земельными участками и реализовать права владения участками может несколько человек, появляются сервитуты.

Определение 2

Возникновение сервитута представляет собой возможность пользоваться чужой вещью в интересах определенного лица на основе предоставленного вещного права должностному лицу.

Под сервитуты могут попадать различные здания, сооружения или другие виды недвижимого имущества, при этом их ограниченное использование никак не связывается с земельными участками, на которых они расположены. Установка сервитутов чаще всего производится соответственно нуждам собственника имущества – это может быть проход, проезд, прокладка ЛЭП и трубопроводов. При этом право пользования привязывается непосредственно к вещам, а не к субъекту права собственности. Если права на такой земельный участок, обремененный сервитутом, получит другое лицо, то сервитут сохранит свою юридическую силу. Сам по себе сервитут не выступает как предмет купли-продажи; его нельзя использовать в качестве залога или передавать тем лицам, которые не входят в список собственников недвижимого имущества, в целях обеспечения которого был установлен сервитут.

Замечание 2

Даже если земельный участок будет обременен сервитутом, собственник все равно имеет право на владение, пользование и распоряжение выбранным недвижимым имуществом.

Слишком сложно? Наши эксперты помогут разобраться

Классификация сервитутов и виды ограничений недвижимости

Сервитуты распределяют на положительный и отрицательный. В случае положительного сервитута лицо имеет право совершать определенный набор действий, который может нанести ущерб чужой недвижимости. К примеру, субьект имеет право обеспечить проход или проезд через соседний участок земли, сделать электро прокладку или же заниматься эксплуатацией линий электропередачи, обеспечивать водоснабжением и мелиорацией другие земельные участки. То же касается и других нужд собственника имущества, которые нельзя обеспечить без установленного на недвижимость сервитута.

В случае отрицательного сервитута собственник соседнего земельного участка может быть предупрежден об воздержании от определенных видов его эксплуатации. К примеру, можно требовать от собственника не возводить зданий или сооружений, которые могут препятствовать попаданию воздуха или света на соседний участок земли (это еще называют сервитутом воздуха или света), или же эти здания впоследствии будут портить внешний вид имущества.

Если говорить об ограничениях и сервитутах в градостроительстве, стоит выделить несколько видов условий и запретов касаемо объектов недвижимости:

  • запрещено изменять целевое использование участка без предупреждения и согласованностей сторон в установленном порядке;
  • необходимо соблюдать условия начала и завершения строительных работ, реконструкций или благоустройства согласно согласованному ранее проекту;
  • запрещено изменять объекты недвижимости в зависимости от их вида и параметров использования;
  • ограничение касаемо использования земельных участков с целью строительства объектов, которые не будут принадлежать собственнику или арендатору земли;
  • условие касаемо осуществления строительства, ремонтных работ сетей инженерного оборудования, что подходит к земельному участку, или же проходит через недвижимость;
  • невозможность изменять внешний вид или проводить полную реконструкцию здания или другого объекта на земельном участке без согласованного порядка действий;
  • условие по поводу возведения новых зданий – нужно придерживаться определенных показателей высоты;
  • позволение создавать защитные насаждения или иные природоохранные объекты для защиты недвижимости.
  • необходимость сохранять естественность среды обитания и обеспечивать безопасную миграцию диких животных.

Замечание 3

Можно налаживать и другие виды ограничений на земельные участки, если этого будет необходимо для удовлетворения общих интересов соответственно законодательству.

Под пользованием рассматривается извлечение из имущества всех полезных свойств, получение дохода из его эксплуатации. Юридические лица могут использовать объекты недвижимости, чтобы извлечь максимальное количество прибыли для удовлетворения своих потребностей. Для получения прав собственности достаточно будет подписать договор аренды, оформить наем жилого помещения или получить право на безвозмездное пользование имуществом. Здесь пересекаются права владений двух отдельных субъектов – лицо, подписывающее договор, может пользоваться недвижимостью только по назначенным условиям, которые определяет субъект с более сильным правом владения имуществом.

Вещь также можно передавать другим лицам в качестве собственности, при этом определение юридической судьбы имуществом называют распоряжением. Таким способом можно временно или навсегда отделить недвижимость от хозяйственной сферы ее собственника. Есть несколько путей изменить юридическую судьбу объекта:

  1. передача полного права собственности с помощью договора купли-продажи;
  2. часть определенных полномочий передается на основании права доверительного управления, при этом присутствует частичное право распоряжения, владения и пользования имуществом;
  3. передача части своих полномочий на основе права об аренде, при этом чаще всего собственник передает право владения и пользования участком. В некоторых случаях другое лицо получает возможность сдавать часть объекта в субаренду.

Получение и прекращение прав на собственность

Существует несколько оснований для приобретения права собственности имущества:

  1. первоначальные – такие основания не будут зависеть от прав предыдущих собственников на рассматриваемый объект недвижимости;
  2. производные – большую роль здесь играет право предшествующего собственника на основании подписанного им договора. При этом нельзя забывать о том, что у других лиц также могут быть права на собственность этой вещью, и они не утрачиваются после смены собственника, что дополнительно обременяет имущество.

Также есть несколько оснований для прекращения права собственности:

  1. когда первое лицо теряет право на собственность имуществом, все эти права переходят к другому ответственному лицу – это может быть отказ собственника от прав на собственность или взыскание имущества в результате конфискации, национализации или приватизации объекта;
  2. права на собственность были прекращены без возможности перехода к другим лицам – имущество могло быть уничтожено, либо же все наследники погибли.

Право на пожизненное наследуемое владение дает возможность субъекту такого права, а также всем его наследникам пользоваться и владеть земельным участком без каких-либо разрешений или распоряжений. В случае бессрочного пользования различие состоит только в том, что у субъекта нет права сдавать в аренду участок другим лицам или предоставлять право безвозмездного пользования без получения разрешения от непосредственного владельца недвижимости.

Право хозяйственного ведения предоставляет все права на пользование и владение имуществом, а при получении разрешения собственника можно также распоряжаться имуществом, но с определенными ограничениями. Если говорить об оперативном управлении, то здесь, по сравнению с хозяйственным ведением, список ограничений будет немного больше – часть имущества может быть изъято в случае его нецелевого использования.

Собственник недвижимого имущества имеет полное право в любой момент полностью или отдельно передать другому лицу ведение и управление участком на определенных условиях. В таких случаях право собственности считается обремененным – возможности его использования объектом ограничиваются только позициями в договоре. Под обременением подразумеваются условия и запреты, которые стесняют правообладателя во время осуществления им права собственности касаемо объекта недвижимого имущества – все это касается аренды, сервитутов или доверительного управления имущества.

Все еще сложно? Не парься, мы поможем разобраться и подарим скидку 10% на любую работу Опиши задание

Права собственника доли в квартире: как можно распоряжаться своей недвижимостью?

Владение жилой недвижимостью на правах совместной собственности – не простое дело, особенно, когда речь заходит о совместном проживании в таком помещении или распоряжении им. По закону, если квартира принадлежит нескольким гражданам, то каждый из них имеет равные права в отношении этого имущества. Однако наличие прав на квартиру порождает и обязанности по ее содержанию. Кроме того, существует некоторые правила проживания в помещениях, являющихся объектом совместной собственности.

Права совладельцев долей в жилом помещении

Для понимания, что же такое совместная собственность, обратимся к законодательным актам. Гражданский кодекс содержит целую главу (глава 16), посвященную общей собственности.

Общей собственностью является имущество, которым владеют двое и более человек (ч. 1 ст. 244 ГК). Когда части каждого совладельца четко определены, считается, что имущество принадлежит им на праве долевой собственности. Когда доли не обозначены, то считается, что имущество принадлежит на праве совместной собственности.

Граждане становятся совладельцами совместной собственности в результате заключения договора или по решению суда.

На практике становятся совладельцами совместной собственности в следующих случаях:

  • Приватизация квартиры на всех членов семьи;
  • Наследование имущества несколькими наследниками;
  • Покупка имущества супругами;
  • Признание права собственности по решению суда.

Пользование и распоряжение недвижимостью производится всеми совладельцами по соглашению между ними. Обычно это устная договоренность, никаких письменных бумаг при этом не подписывается. Но если не будет достигнуто согласие, то ситуация выносится на рассмотрение суда, который и определяет порядок пользования. В такой ситуации крайне важно соблюдать те условия, которые определены в судебном решении. И обязательно оно к исполнению для всех совладельцев жилья.

Поделиться публикацией с друзьями

Права собственника жилого помещения

Права, которые получает собственник жилья, достаточно обширны.

Но при этом их нельзя назвать безграничными. Владелец квартиры, дома или доли в них может использовать свою собственность в пределах, установленных законодательством. При этом он несет обязанности, которые возникают у него вместе с правами.

Объем полномочий, которые получает владелец недвижимости, зависит от вида жилого помещения, находящегося у него в собственности, а также наличия или отсутствия сособственников, если речь идет о доле квартиры или дома.

Владельцы жилья в многоквартирных домах также получают права на пользование общедомовым имуществом, но при этом должны финансово участвовать в его содержании

Надо учитывать и тот факт, что даже если человек владеет жильем единолично, члены его семьи также имеют права, которые необходимо соблюдать. Рассмотрим все эти вопросы подробнее.

Что понимают под жилыми помещениями?

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ (именно он регулирует вопросы жилищного права) жилыми считаются изолированные помещения, пригодные для постоянного проживания людей и являющиеся при этом недвижимым имуществом. К таким помещениям относят индивидуальные жилые дома и квартиры в многоквартирных домах, а также их части.

Обратите внимание!

Когда речь идет о доме или квартире, в это понятие включают не только комнаты, предназначенные непосредственно для проживания, но также кухню, санузел, коридоры, кладовые, прихожие и другие вспомогательные помещения. То есть речь идет об объекте в целом, а не только о его части.

Если объектом жилищного права является часть квартиры или дома — важным становится вопрос структурной самостоятельности (изолированности). Так, например, «1/2 доля квартиры», не выделенная в натуре, не считается самостоятельным жилым помещением. Им могут быть признаны только комнаты (одна или несколько), в жилом доме — также часть дома, имеющая отдельный вход. Этот вопрос имеет принципиально важное значение в случаях, когда речь идет о долевой собственности, порядке пользования ею и правах ее владельцев.

Основные права собственника

В отличие от тех, кто получил жилье по договору социального найма и может использовать его только для проживания, собственник в соответствии с ГК РФ и ЖК РФ имеет права владения, пользования и распоряжения помещением в пределах его назначения. То есть он может:

  • проживать в нем вместе с членами своей семьи;
  • временно или постоянно регистрировать людей, не являющихся членами семьи, и предоставлять им право проживания;
  • предоставить свое жилье в пользование другим людям или юридическим лицам — как за плату, так и на безвозмездной основе;
  • завещать кому-либо по своему усмотрению;
  • передать в доверительное управление;
  • передать в залог;
  • подарить, продать или обменять;
  • использовать любым другим способом, не противоречащим законодательству и не нарушающим права других граждан.

Если квартира или дом приобретены в ипотеку и находятся в залоге у банка, это несколько ограничивает свободу собственника. Право постоянного проживания в таком случае имеют он и члены его семьи. Без согласия банка можно оформить прописку лишь для хозяина жилья и его ближайших родственников — мужа или жены, детей, родителей. Для регистрации могут потребоваться документы, подтверждающие родство.

Если у жилья несколько собственников

Проблемы с правами собственников жилой недвижимости в большинстве случаев возникают в ситуациях, когда владельцев несколько. Права и их границы в таком случае зависят от того, в совместной или долевой собственности находится жилое помещение.

Общая совместная собственность на недвижимость обычно оформляется на супругов. Они имеют равные права на квартиру или дом. При этом все решения принимаются ими совместно — для продажи, оформления дарственной, сдачи в аренду и прочих действий потребуется согласие каждого из них. Если муж и жена решат переоформить жилье в долевую собственность или разделить имущество — «по умолчанию» недвижимость в таких случаях делится поровну.

Недвижимость, приобретенная одним из супругов в браке, также считается общей и совместной даже в том случае, если правоустанавливающие документы оформлены только на одного из них. Исключением является жилье, на которое оформлен брачный договор.

При долевой собственности у каждого из собственников есть безусловное право проживать в помещении (вне зависимости от размера доли) и обязанность нести расходы по ее содержанию

Если доля представляет собой жилое помещение, то есть выделена в натуре (например, комната в квартире), собственник вправе использовать ее по собственному усмотрению. Он может регистрировать в ней любых других людей без согласия соседей, сдавать в аренду, дарить и так далее. Единственное ограничение — при продаже комнаты владельцы других долей будут иметь право преимущественной покупки.

Наиболее ограничены в правах собственники не выделенных долей — они могут жить в квартире или доме, завещать, подарить или отдать в залог свою долю. Однако для того, чтобы сдать ее в аренду, уже потребуется разрешение сособственника — так же, как и для вселения и прописки любых других лиц. Исключением являются только несовершеннолетние дети, для их регистрации вместе с родителями разрешение не требуется.

Обратите внимание!

При продаже доли остальные владельцы также будут иметь право преимущественного приобретения.

Большинство юридических дел, связанных с правами собственника и определения порядка пользования жильем касаются как раз случаев с приобретением или наследованием доли, не имеющей натурального выражения.

Обязанности собственника и границы его прав

Права собственника жилого помещения неотделимы от его обязанностей, оговоренных в ст. 30 ЖК РФ. Владелец обязан:

  • нести расходы по содержанию жилья (вне зависимости от того, проживает он по данному адресу или нет);
  • поддерживать помещения в надлежащем санитарном и техническом состоянии, пригодном для жилья;
  • соблюдать права соседей и не ущемлять их законные интересы,
  • использовать жилой фонд по назначению;
  • владельцы квартир и комнат в многоквартирных домах должны также участвовать в содержании общего имущества и соблюдать правила пользования им (это вопрос будет подробно рассмотрен ниже), а хозяева индивидуальных домов — в обязательном порядке заключать договоры на вывоз твердых коммунальных отходов.

Вопрос о допустимых границах использования жилых помещений в российском законодательстве проработан не до конца, и во многих случаях является дискуссионным. С одной стороны, ЖК РФ разрешает использовать их для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности — при условии, что это никак не нарушает права других граждан и не противоречит требованиям к содержанию жилых помещений.

То есть творческие и научные работники, программисты, репетиторы, швеи-надомницы и многие другие профессионалы имеют официальное право использовать свое жилье для работы. При условии, что это не мешает соседям и не противоречит общим правилам содержания жилого фонда. Права отдельных категорий лиц работать на предназначенных для проживания квадратных метрах закреплены законодательно. К примеру, адвокатские кабинеты могут располагаться в жилых помещениях, принадлежащих адвокату или членам его семьи.

Однако это не означает, что собственник может использовать имеющиеся у него квадратные метры в любых целях. Постановление Пленума Верховного суда России от 02.07.2009 № 14 поясняет, что фактическое превращение жилого помещение в нежилое является недопустимым. В доме или квартире нельзя:

  • устраивать офисы учреждений и организаций;
  • размещать отделения политических партий или молитвенные дома;
  • оборудовать склады, мастерские и химические лаборатории,
  • организовывать промышленные производства;
  • заниматься содержанием и разведением сельскохозяйственных животных.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ такая деятельность возможна только после перевода жилого фонда в нежилой. Причем эта норма распространяется не только на квартиры, но и на индивидуальные дома. Их «нецелевое» использование также считается нарушением законодательства.

Собственник, использующий жилой фонд не по назначению, может быть оштрафован, а следствием неоднократных нарушений может стать принудительное изъятие жилья

Граница между допустимым и запрещенным использованием трудно поддается формализации и в юридической практике рассматривается, как правило, индивидуально.

Таким образом, собственник недвижимости имеет право пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Однако при условии, что это не создает неудобств окружающим и не нарушает права других собственников. При этом основной функцией помещения должно оставаться именно проживание людей. Возможности ведения трудовой деятельность в квартире или индивидуальном доме существенно ограничены.

Права собственника жилого помещения в многоквартирном доме

Больше всего вопросов, связанных с границами прав собственников жилья, возникает, когда речь идет о квартирах в многоквартирных домах либо их частях. Рассмотрим их подробнее.

Общее имущество

Специфика многоквартирного дома заключается в первую очередь в наличии общего имущества. Оно принадлежит всем собственникам жилья в долях, пропорциональных площади их жилых помещений.

К общему имуществу относятся:

  • несущие конструкции здания;
  • все помещения общего пользования (лестницы, лестничные площадки, холлы, хозяйственные и технические помещения),
  • подвалы, чердаки и крыши;
  • все инженерные и санитарно-технические системы (электроснабжения, отопления, вентиляция, водо- и газоснабжения, лифтовое хозяйство и так далее);
  • в некоторых случаях — земельный участок, включая придомовую территорию и все, что на ней находится (например, детские и спортивные комплексы, ограждения, объекты благоустройства);
  • счет, на котором накапливаются средства на капитальный ремонт дома.

Обратите внимание!

Собственники могут пользоваться общим имуществом (исключая средства со счета на капремонт). При этом они обязаны бережно к нему относиться, соблюдать чистоту и порядок на общих территориях и участвовать в содержании дома в размерах, пропорциональных доле в общем имуществе.

При этом не имеет значения, используется ли это имущество фактически. Люди, проживающие на первом этаже, по закону, должны платить за содержание лифта на равных с теми, кто обитает на последнем.

Право на общее имущество не оформляется отдельно — оно «прилагается» к собственности на квартиру или долю в ней. При оформлении договора купли-продажи или дарения оно автоматически переходит к новому владельцу. При этом хозяева квартир не могут самостоятельно распоряжаться своей долей в общем имуществе или выделить ее в натуральном виде — даже в случаях, когда она непосредственно прилегает к квартире.

Самопроизвольные перепланировки коридоров и холлов, отгораживание тамбуров, загромождение общих пространств личными вещами, складирование мусора за пределами квартиры — все это является незаконным. Эти действия нарушают права владельцев других квартир, а некоторых случаях еще и правила противопожарной безопасности.

Под запрет попадают внутриквартирные перепланировки, затрагивающие несущие конструкции дома или влияющие на его архитектурную целостность

Любые действия с общим имуществом (перепланировки, сдача в аренду подвального или чердачного помещения, оборудование мест для хранения и так далее) возможны только по решению общего собрания собственников. По сути, право владельца распоряжаться общим имуществом дома выражается в праве голоса на общем собрании.

Сходная ситуация с общим имуществом и у владельцев недвижимости в коммунальных квартирах, где жилым помещением является комната, а общим — коридоры, кухни, санузлы, кладовые и так далее. Собственники комнат в таком случае оплачивают содержание общеквартирного имущества, могут пользоваться им и не вправе ущемлять права соседей. Они обязаны согласовывать с другими жильцами все запланированные изменения.

Принципиальные требования к содержанию квартиры

Вторая особенность жизни в многоквартирном доме — гораздо большее внимание уделяется обязанностям собственника поддерживать свою квартиру в должном состоянии и соблюдать права других жильцов.

Под «должным состоянием» квартиры в данном случае подразумевается ее техническое и санитарное состояние. Границы допустимого определяются в первую очередь влиянием образа жизни собственника на соседей. Разумеется, никто не вправе обязать владельца квартиры еженедельно делать влажную уборку, чинить подтекающий бачок или брать у соседей разрешение на то, чтобы завести кошку или собаку. Однако собственник может быть привлечен к ответственности в некоторых случаях, например:

  • квартира находится в антисанитарном состоянии и стала рассадником мышей или тараканов;
  • повреждения электропроводки или газового оборудования создают угрозу пожара;
  • протекающие трубы стали причиной затопления соседей снизу и ухудшают состояние как собственной, так и чужой квартиры;
  • неаккуратное содержание домашних животных привело к появлению на лестничной клетке стойкого неприятного запаха;
  • непродуманные или несогласованные ремонтные работы привели к ухудшению состояния соседних квартир или повреждению несущих конструкций дома;
  • в квартире хранятся пожароопасные или взрывчатые вещества;
  • нарушается законодательство о тишине.

Обратите внимание!

Игнорирование обязанностей по содержанию квартиры, захламление мест общего пользование или варварское использование домового имущества считается бесхозяйственным обращением с жилым фондом. Поэтому владельцам квартир, создающим проблемы соседям, может быть вынесено предупреждение и предписание об устранении нарушений.

Если владелец квадратных метров не предпринимает никаких шагов по исправлению ситуации, в соответствии со ст. 293 ГК РФ он может лишиться квартиры или комнаты. Решение об этом принимает суд. Недвижимость в таком случае выставляется на торги. Бывший собственник получает вырученные от ее продажи деньги за вычетом всех расходов на исполнение судебного решения.

Подводя итоги, можно сказать, что право собственности на недвижимость в многоквартирном доме влечет за собой право пользования общим имуществом и обязанности по его содержанию.

Поведение и образ жизни владельцев недвижимости не должны противоречить санитарным нормам, нарушать интересы соседей и создавать угрозу для их имущества

Права членов семьи собственника на жилое помещение

Права, а также связанные с ними обязанности членов семьи собственника определяются ст. 31 ЖК РФ и ст. 292 ГК РФ. К членам семьи по закону относятся проживающие совместно с владельцем недвижимости:

  • жена или муж;
  • дети;
  • родители.

Кроме того ими могут также признаваться и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. В особых случаях к ним относятся люди, не связанные с собственником узами родства, но заселенные в квартиру или дом на правах членов семьи.

Формулировок, позволяющих четко очертить границу членов семьи, в российских законах нет, что часто порождает судебные разбирательства и конфликты. В сомнительных случаях ключевым фактором обычно является подтвержденный факт совместного проживания и ведения общего хозяйства.

Права и обязанности членов семьи

Члены семьи собственника имеют безусловное, закрепленное законом право пользоваться жилым помещением наравне с его владельцем. Исключением являются лишь случаи, когда между ними заключено особое соглашение о порядке пользования квартирой. При этом они обязаны соблюдать общепринятые правила пользования помещением. Дееспособные совершеннолетние члены семьи еще и несут равные с собственником обязательства по содержанию жилья (в частности, по оплате коммунальных платежей, расходов на ремонт и так далее). При бесхозяйственном обращении с жильем собственник, в соответствии со ст. 35 ЖК РФ, может требовать выселения родственника через суд.

Обратите внимание!

Если право собственности на жилье перешло к другому человеку — члены семьи бывшего собственника, как и он сам, теряют право на проживания на этой жилплощади. Они должны освободить помещение и сняться с регистрационного учета.

Какие права есть у бывших членов семьи?

Больше всего сложностей вызывают вопросы с правами бывших членов семьи владельца квартиры или дома. По общей законодательной норме после прекращения семейных отношений (под которым чаще всего подразумевается развод) бывшие родственники утрачивают право пользования жильем. Собственник имеет право выселить их в судебном порядке.

Однако требования владельца удовлетворяют далеко не всегда. В судебной практике достаточно часто встречаются случаи, когда суд сохраняет за бывшими членами семьи право на проживание в квартире или доме на определенный срок или вменяет собственнику в обязанность предоставить им другую жилплощадь. Как правило, это происходит, если у граждан нет собственного жилья и финансовых возможностей его приобрести, а также нет возможности вселиться на правах членов семьи к близким родственникам. Особенно актуальным это в случаях, когда речь идет о несовершеннолетних детях. В случае развода и возникновения алиментных обязательств ребенок, проживающий с другим родителем, также приобретает статус бывшего члена семьи. Выселить ребенка «в никуда» по закону невозможно.

Срок, в течение которого бывшие члены семьи могут проживать в квартире или доме, может быть продлен при повторном обращении в суд или досрочно прекращен, если жизненные обстоятельства изменились, и препятствий для проживания в другом месте больше нет.

Если бывшие супруги не в состоянии самостоятельно прийти к соглашению по «квартирному вопросу» — оптимальным решением будет обратиться за помощью к юристу, который сможет учесть все обстоятельства конкретного дела.

Все интересующие вас вопросы вы можете задать нашим юристам. Доступны онлайн-консультации через форму на сайте и по телефону. Адвокат объяснит вам ваши права, расскажет об обязанностях, поможет в составлении жалоб и претензий, а также исковых заявлений в суд.

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх